# Konut Yapı Kooperatifi Kurmak İsteyenlere Özel Rehber

# **Konut Kooperatifi Nasıl Kurulur? Kaçınılması Gereken 5 Hata**

Konut kooperatiflerinin nasıl kurulacağı ve sonrasında tapuları teslim edene kadar geçen süreçte dikkat edilmesi gereken başlıca konuları bu yazıda özetliyorum. İşte uygulamadan örneklerle kaçınmanız gereken 5 temel hata:

### 1- Alacağınız Arsayı Netleştirmeden Kooperatif Kurmayın!

* **Kooperatifler Kanunu'nda** “arsa netleşmeden kooperatif kurulamaz” diye bir madde bulunmaz.
    
* **Arsanın yeri, fiyatı, imar durumu** netleşmeden kooperatif kurmaya kalkarsanız, aylarca arsa arayışına girip hevesi kaçan üyeler nedeniyle kooperatif ortada kalabilir.
    
* **Arsa üzerinde ipotek veya kısıtlamalar** var mı, mutlaka kontrol edilmelidir.
    
* **Kooperatif adına arsa satın alınmalı**, üyeler adına alınıp sonra kooperatife devretmek risklidir ve masraflıdır.
    
* **Arsa sahibine ödeme yapılırken**, bu tutarın kooperatifin resmi kayıtlarına yansıtılması gerekir. Aksi takdirde zimmet suçu oluşabilir.
    

### 2- Konut Kooperatifleri En Az 7 Ortakla Kurulabilir. Genel Kurul Yapmadan Yeni Ortak Kaydetmeyin.

* **Konut kooperatifleri en az 7 ortakla** kurulabilir.
    
* **Toplu işyeri ve sanayi sitesi kooperatifleri** de konut kooperatiflerine dahil olabilir.
    
* Kooperatif kurulduktan sonra, **genel kurul yapılmadan yeni ortak kaydedilemez**.
    
* **Genel kurulda ortaklık şartları belirlenmeli** ve üye alımı bu şartlara göre yapılmalıdır.
    
* **Konut kooperatifleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na** bağlıdır ve kuruluş izni buradan alınmalıdır.
    
* **Genel kurul** her yıl haziran sonuna kadar düzenli olarak yapılmalıdır. Bilgi ve belgeler kooperatif bilgi sistemine zamanında yüklenmelidir.
    

### 3- İlk Genel Kurul, Konut Kooperatiflerinde En Önemli Genel Kuruldur. Yetkisiz İşlem Yapmayın!

* **Yönetim, denetim ve genel kurul** olmak üzere kooperatifte üç ana organ bulunur.
    
* **Yönetim kurulunun yetkili olmadığı konularda**, mutlaka genel kurul kararı alınmalıdır.
    
* **Genel kurul kararı olmadan para toplanamaz.** Üyelerden alınacak ödemeler genel kurul tutanaklarında net şekilde belirlenmelidir.
    
* **Arsa alım-satım yetkisi genel kurula** aittir ve arsanın durumu önceden kontrol edilmelidir.
    
* **İnşaatın yapımıyla ilgili kararlar** ilk genel kurulda alınmalı, bu yetkiler devredilemez.
    
* **Kat karşılığı anlaşma yapılacaksa**, kooperatifin alacağı asgari yüzde genel kurulda belirlenmelidir.
    
* **Kaç konut yapılacağı ve ortak sayısı** genel kurulda belirlenmelidir.
    
* Sosyal tesisler veya ek yapılar planlanıyorsa, **bu kararlar da genel kurul tutanaklarına** işlenmelidir.
    

### 4- Hatalı Vergi Mükellefiyeti Açtırmayın!

* **Konut kooperatifleri, vergisel avantajlar** sayesinde üyelerin maliyetlerini azaltabilir.
    
* Yanlış mükellefiyet açıldığında, **düzeltme yapılması gerekebilir**. Örneğin arsa alım aşamasına gelmemiş bir kooperatif için kurumlar vergisi mükellefiyeti açılmamalıdır.
    
* **Kooperatifler, ortak dışı işlem yapmadığı sürece** kurumlar vergisi mükellefi olmak zorunda değildir.
    

### 5- İnşaat Sürecinde Müteahhit Firmayı Denetleyebileceğiniz Sistemi Netleştirin!

* **Kooperatifler, inşaatlarını ya kendileri yapar ya da yüklenici firmalarla anlaşır**.
    
* Yüklenicilere ödemeler **inşaatın ilerleme oranına göre** yapılmalıdır.
    
* **Sözleşmelerde fesih şartları, inşaat süresi, stopaj kesintileri** net olarak belirlenmelidir.
    
* **%1 KDV avantajı**, yüklenici maliyetine eklenmediğinden emin olunmalıdır.
    

---

### **Sonuç ve Özet Tablosu**

| Konu | Öneri ve Hatalardan Kaçınma Yolları |
| --- | --- |
| **Arsa Seçimi** | Arsa netleşmeden kooperatif kurmayın; ipotek ve imar durumunu mutlaka kontrol edin. |
| **Ortak Kaydı ve Genel Kurul** | Genel kurul yapılmadan yeni ortak kaydı yapılamaz, ortaklık şartları belirlenmelidir. |
| **Yönetim Yetkileri ve Kararlar** | Tüm önemli kararlar genel kurulda alınmalı, yönetim kurulu yetkisini aşmamalıdır. |
| **Vergi Mükellefiyeti** | Yanlış vergi mükellefiyeti açmayın; kooperatifler kurumlar vergisi mükellefi olmayabilir. |
| **Müteahhit ve İnşaat Süreci** | Müteahhitle yapılan anlaşmalar açık olmalı; inşaat ilerleme oranına göre ödeme yapılmalı. |

Konut kooperatifleri, doğru adımlar atıldığında arkadaşlarınızla birlikte hayallerinizi gerçekleştirmenin harika bir yolu olabilir. Ancak yukarıda belirtilen 5 temel hatadan kaçınmak, başarılı ve sorunsuz bir süreç geçirmeniz için kritik öneme sahiptir.

Kooperatif Kuruluşu ve devamındaki süreç için bize ulaşabilirsiniz.

[www.kooperatiflerkanunu.com](http://www.kooperatiflerkanunu.com)

[Özmen Mali Müşavirlik](http://www.kooperatiflerkanunu.com)