# Kooperatiflerde Kura Çekimi, Şerefiye ve Konut, İşyerlerinin Ortaklara Dağıtımı, Ferdileşme ile Tercihli Tahsis Uygulaması

# **Kooperatiflerde Kura Çekimi, Şerefiye ve Konut, İşyerlerinin Ortaklara Dağıtımı, Ferdileşme ile Tercihli Tahsis Uygulaması**

**Bilindiği üzere** 1163 sayılı Kooperatifler Yasası’nın 23.maddesine göre “ortaklar bu yasanın kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve yükümlülüklerde eşittirler.”

Yasal düzenleme yukarıdaki şekilde olduğu halde, aynı miktarda ödeme yapıp, aynı büyüklükte konut sahibi olan ortakların, konutların site içindeki yeri, yapı durumu ve sair özellikleri nedeniyle birbirinden farklı olması sözkonusu ise yükümlülüklerde (yani ödemelerde) eşit olduğu halde hakta yukarıdaki gerekçelerle eşit olması mümkün olamamaktadır. İşte şerefiye bu eşitliği sağlamak amacıyla yapılan ve mevcut yapı kooperatifleri mevzuatına göre (Anasözleşme) yapılması zorunlu olan bir işlemdir.

Yapı kooperatiflerinde konutların ortaklarına dağıtımından önce kooperatif anasözleşmesine göre kıymet takdiri olarak (şerefiye) adlandırılan taşınmazın yeri, yapı durumu ve diğer özellikleri dikkate alınarak bir komisyon tarafından yapılan çalışmaların kesinleşmesi gerekmektedir.

Konutların birbirleriyle karşılaştırılması yoluyla bulunacak bu değer farklarına uygulamada şerefiye denilmektedir. Gerek Kooperatif Anasözleşmesinde ve gerekse Kooperatifler Yasası’nda sözkonusu değer farkı şerefiye olarak geçmemekle birlikte uygulamada şerefiye sözcüğü kullanılmaktadır.

Kooperatif Anasözleşmesine göre şerefiye tespiti üç husus dikkate alınarak yapılmaktadır.

Bunlar;  
 a) Konutların site içindeki yeri,  
 b) Konutların yapı durumu,  
 c) Konutların diğer özellikleri.  
 Bu hususları ayrı ayrı değerlendirdiğimizde;

## **a) Konutların site içindeki yeri:**

Konutların site içindeki yeri birbirleri ile karşılaştırılmak suretiyle değer tesbiti yapılmaktadır. Uygulamada değerleme faktörleri olarak manzara faktörü, ulaşım faktörü, otopark imkanı, ısınma faktörü, asansör, irtifa, emniyet, merdiven, rüzgar, gürültü, sosyal tesislere yakınlığı vb. faktörlere göre değerleme yapılmaktadır.

## **b) Konutların yapı durumu:**

Bazı kooperatiflerde çok azda olsa yapıda değişik malzeme kullanıldığı gibi, değişik yapılaşmada sözkonusu olabilmektedir. Böyle bir durum sözkonusu ise, yani konutların yapı durumları birbirinden farklı ise bu farktan oluşan maliyet, şerefiye değerlendirmesi olarak dikkate alınmak suretiyle ortaklar arasındaki hak ve yükümlülüklerde eşitlik sağlanmaktadır.

## **c) Konutların diğer özellikleri:**

Bazı kooperatiflerde birtakım nedenlerden dolayı bazı konutların farklı yapılaşması söz konusu olmaktadır. Bu durumda söz konusu konutun bu özelliğinden dolayı konutun değeri emsallerine göre daha fazla veya daha az olabilmektedir. İşte bu değer fazlalığı veya değer azlığı şerefiye ile eşit duruma getirilmektedir. Yapılaşma sonucu bazı konutların önündeki kullanım alanının fazlalığı yada azlığı da aynı kapsamda dikkate alınan bir husustur.

Bazı sitelerde trafo binalarının görünümü kapatması veya kullanım alanını daraltması gibi hususlar da bu kapsamda gözönünde tutulması gereken durumlardır .

Diğer taraftan birden çok parsel üzerine yapılaşan kooperatiflerde konutların büyüklüğü eşit olmakla birlikte arsa büyüklüğü parsele göre değiştiğinden bu farklılık da yine şerefiye uygulaması ile giderilmektedir.

## **2- Şerefiye Komisyonu:**

Kooperatif Anasözleşmesine göre konutların yeri, yapı durumu ve diğer özelliklerine göre kıymet takdirini yapmak üzere yönetim kurulu kararı ile en az üç kişilik teknik bir heyetin oluşturulması gerekmektedir.

Uygulamada teknik heyetin genel kurulca görevlendirildiği ve komisyon üye sayısının üç kişiden fazla olduğu görülmektedir. Bu husus anasözleşmeye aykırılık teşkil etmemektedir. Ancak, genel kurulca şerefiye komisyonu olarak görevlendirilen kişilerin yönetim kurulunca karar defterine yazılması, yani kararının alınması gerekmektedir. (Şerefiye komisyonu, kooperatif anasözleşmesinde teknik kurul olarak ifade edilmiştir.)

Teknik kurul tarafından hazırlanan şerefiye raporu, yerleşim planı ve kur’a yönetmeliği ile birlikte ortaklara gönderilmesi zorunludur. Şerefiye raporu ile yerleşim planının noter onaylı olması ve taahhütlü olarak ortaklara tebliğ edilip 15 gün beklendikten sonra (kesinleşme süresi) kur’anın noter huzurunda çekilmesi gerekmektedir .

Şerefiyenin miktarını belirleme yetkisi teknik kurula ait olmakla birlikte, ödeme zamanını belirleme yetkisi genel kurula aittir. (Anasözleşme 21., 23/6) Bu nedenle kur’a çekimini müteakip veya kur’a çekiminden önce genel kurulca şerefiyenin ödeme zamanının kararlaştırılması gerekmektedir.

Şerefiye miktarlarının inşaatın devamı sırasında saptanarak tahsil edilmesi durumunda ortaklara iade edilmemektedir. Yani şerefiye puanlaması eksi yapılmayıp, artı rakamlardan başlatılmaktadır. Bu durumda her ortak kendisine isabet eden konut şerefiyesini ödemek durumundadır.

Ancak inşaatlar tamamlandıktan sonra kur’a çekilmesi durumunda şerefiye artı ve eksi rakamlarla belirlenebilir. Artı rakamlar kooperatifçe tahsil edilerek eksi rakamlı şerefiyeli konut sahiplerine ödenir.

Şerefiye işleminin yer belirlenmesi yapılmadan önce yapılması ve anasözleşmenin 61. maddesine göre kesinleştikten sonra kur’a çekiminin veya tercihli tahsis yöntemi ile dağıtımın yapılması esastır.

Şerefiyesiz dağıtım söz konusu olamayacağı gibi yer belirlendikten sonra da şerefiye uygulaması yapılamayacağından ortaklar arasında eşitliği bozucu uygulamanın yapılmaması için bu özelliğe dikkat edilmesi gerekmektedir.

Kooperatif anasözleşmesinin 61. maddesi yasal dayanak alınarak yapılması zorunlu olan yapı kooperatiflerinde şerefiye ile ilgili Y. 11. HD.’nin 09.10.1985 tarih ve E. 4822, K. 1985/5192 sayılı kararında “**Kooperatif anasözleşmesi şerefiye alınacağını belirtmişse, ayrıca şerefiye maliyet tesbiti prosedürünü de göstermişse, genel kurul şerefiye almaktan vazgeçemeyeceği gibi özellikle şerefiyenin nasıl tesbit edileceğini de değiştiremez.**” şeklindedir.

## **3-Şerefiye raporunun hazırlanması:**

Şerefiye raporunun hazırlanmasında mevzuata göre uyulması gereken bir şekil şartı sözkonusu değildir.

Ancak, değer takdiri yapılacak taşınmazın site içindeki yeri, yapı durumu ve diğer özellikleri birbirleri ile karşılaştırılmak suretiyle her konutun şerefiye (kıymet farkı) bulunması zorunludur.

Uygulamada öncelikle şerefiye belirlenmesinde hangi faktörlerin esas alınacağı belirlenir ve belirlenen bu faktörlere göre puanlama yapılır. Bir puanın rakamsal değeri tesbit edilir. Daha sonra şerefiyesi belirlenecek taşınmazın puanları toplamı ile puan değeri çarpılmak suretiyle şerefiyesi belirlenir.

Şerefiye, inşaatın devamı sırasında yapıldığı taktirde yatırım harcamaları karşılığı alınan bir para olmasına rağmen, Anasözleşmenin 61.maddesine göre hesaplanan maliyet bedelinde ilgili ortağın ödemesi olarak dikkate alınmaz.

Şerefiyenin tespitinde kooperatifçilik ilkelerinin dikkate alınması, bu nedenle kooperatiflerin hem ekonomik, hemde sosyal kurum olma özelliğinin gözönünde tutulmasının bu konuda doğru karar vermeye yardımcı olacağı düşünülmektedir.

Şöyle ki, birliktelik esasına göre oluşturulan kooperatifleşmede inşaatı gerçekleştirilen konutların değer farkının tamamının şerefiye olarak alınması kooperatifin sosyal yönüne aykırı düşmektedir. Bilindiği üzere kooperatiflerde sermayenin kişi unsurunun önüne alınmış olması kooperatifçilik ilkelerine uygun düşmemektedir .

Bununla birlikte küçük sanayi sitelerinde yada toplu işyerlerinde ticari geleceği yüksek olan işyerlerinin şerefiyenin yapıldığı tarihteki değer farkının şerefiye adı ile alınmasının yanlış olmayacağı doğrultusunda da görüşlerin olduğu bilinmektedir.

Kısaca; şerefiye miktarının belirlenmesinde ortak bir ölçü bulunmamakla birlikte şerefiyenin hak ve yükümlülüklerde eşitliği sağlama aracı olduğu ve ayrıca kooperatiflerin de hem ekonomik, hem de sosyal bir kurum olduğu dikkate alınarak şerefiye miktarı belirlenmelidir.

Bu durumda şerefiye miktarının belirlenmesi her kooperatife göre özellik ve farklılık gösterecektir. Örneğin; yüksek değerli villaların şerefiyesinin belirlenmesi ile halk tipi konutların şerefiyesinin belirlenmesi farklı uygulamalar gerektirecektir.

## **4- Şerefiye raporuna yapılan itiraz:**

Kooperatif ortakları tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde şerefiye raporunda yer alan kıymet takdirlerine itiraz edebilirler. 15 günün geçmesi ile itiraz hakkı kesin olarak düşer.

Kıymet takdirlerine itiraz edildiği taktirde teknik heyet ile yönetim kurulunun kendi üyeleri arasından birer, itirazda bulunan ortaklar tarafından seçilecek bir kişiden oluşan üç kişilik yeni bir kurul marifetiyle tekrar kıymet takdirini yapar.

İtiraz komisyonu olarak ifade edilen bu komisyonun kararının kesin olduğu ve tekrar ortaklara duyurulmasının gerekmediği anasözleşme hükmünden anlaşılmaktadır .

Komisyon, itirazı değerlendirdikten sonra yapılacak oylamada çoğunlukla karar vermek durumundadır. Dolayısıyla üç kişinin bulunduğu bir itiraz komisyonunda iki kişinin oyu ile itiraz sonuçlandırılabilmektedir.

Diğer taraftan anasözleşmenin 61.maddesi bir yazılı delil sözleşmesi niteliğinde olduğundan raporun usulüne uygun, yani anasözleşmeye göre hazırlanmış ve tebliğ edilmiş olması koşuluyla bütün ortaklar için geçerli ve bağlayıcıdır .

Yapılacak itirazlar taksitlerin ödenmesini geciktiremez. Her ortak kendisine düşen konutu maliyet bedeli üzerinden kabul etmek zorundadır. Kur’a çekimi sonunda kendilerine düşen konutları kabul etmeyenler, ortaklıktan çıkarılırlar. (Anasözleşme 14/3)

Her ne kadar yukarıda açıklanıldığı üzere itiraz ile ilgili karar kesin ve tekrar ortaklara tebliği gerekmemekte ise de, itirazın sonunda şerefiye miktarının tamamen değişmesi veya çok sayıda konutun şerefiye miktarının değişmesi durumunda işlemin yenilenmesinde yarar olacağı düşünülmektedir.

Bununla birlikte itirazın ancak bir kez yapılacağı ve itiraz komisyonunun elde etmiş olduğu sonucun kesin olduğu doğrultusundaki değerlendirme uygulamada kooperatiflere kolaylık sağlamaktadır.

## **5- Geçici Maliyetin Belirlenmesi:**

Yapı kooperatiflerinde geçici maliyetin nasıl belirleneceği hususu kooperatif anasözleşmesinde hüküm altına alınmıştır.

Şerefiye belirlenmesi sırasında yaklaşık da olsa geçici maliyet hesabının yapılması gerekmektedir. Böylece geçici maliyet miktarına şerefiyenin etkisi de dikkate alınarak ortağın kooperatife karşı olan borç miktarı belirlenmiş olur.

Her ne kadar uygulamada bu konuda, yani şerefiyenin belirlenmesi sırasında bir maliyet hesaplaması yapılmamakta ise de, kooperatif anasözleşmesi hükmü gereği geçici maliyetin hesaplanması gerektiği dikkate alınarak şerefiye raporuna bir bölüm açılarak özetle geçici maliyetler hakkında bilgi verilmeli, mümkün ise geçici maliyet hesaplanmalıdır.

## **6-Dağıtım (Kur’a ve/veya Tercihli Tahsis):**

Kooperatif tüzel kişiliğinin sorumluluğunda inşaatı gerçekleştirilen konut ortaklara dağıtımı temel kural olarak noter huzurunda çekilecek kur’a çekimi ile yapılmaktadır.

Ancak yapılaşan konutların değişik tip ve gruplar halinde yapılması söz konusu olduğunda ortağın girişi sırasında taşınmazını seçmesi sağlanabileceği gibi ortaklık girişi sırasında gerekli belgeler imzalattırılmak suretiyle daha sonra konutunu tercihen seçmesi olanaklıdır.

Noter huzurunda çekilecek kur’a ile yapılacak dağıtımın dışında başka bir yöntemle dağıtım sözkonusu olduğu taktirde bu konuda genel kurulca karar alınması zorunludur.

Ortakların ortaklığa girişi sırasında tercihli tahsis yöntemi ile konutunu seçeceklerine ilişkin belge imzalattırılmamış olsa bile bu konuda daha sonra oy birliğiyle genel kurul kararı alınması halinde de tercihli tahsis yöntemi ile dağıtım yapılması olanaklıdır.

Dağıtımdan önce yapının projesinin onaylattırılıp inşaat ruhsatına göre kat irtifakının kurulmuş olması uygun olmaktadır.

Ancak yapılaşmanın tasdikli projesi yoksa fiili yapılaşma durumuna göre hazırlanan yerleşim planının notere onaylattırılması ve bu planın kur’a çekiminden önce şerefiye raporu ve kur’a yönetmeliği ile birlikte ortaklara tebliğ edilmesi, ayrıca yerleşim planına göre yapının blok ve kapı numarasının yerinde verilmiş olması zorunludur .

Bu işlemler yapılmadan kur’a çekimine gidilmesi ve sonunda bir anlaşmazlığın doğması durumunda kur’a çekiminin (ya da tercihli tahsis yöntemiyle dağıtımın) iptali söz konusu olabilmektedir.

Bu yönetmeliğin hazırlama görevi ve yetkisi yönetim kuruluna ait olup, özellik arz eden durumlar söz konusu olduğu takdirde yönetmeliğe gerekli ekleme ve çıkarmaların yapılması olanaklıdır.

Konuya ilişkin Y. 11. HD. 27.06.1983 tarih ve 3189, K. 3509 sayılı kararında “Ortağın kur’a çekimine yaptığı itirazın gündeme alınıp incelenmesi gerekir. Aradan uzun süre geçtiği halde itirazın görüşülmemesi davacı itirazının genel kurulca müzakereye değer bulunmadığı ve kabul edilmediği anlamında sayılmak ve red kararı oluşmuş addedilmek sonucunu gerektirir. Aksini düşünmek, itirazı incelemek, zamanının kooperatifin ve genel kurulun keyfine bırakmak olur ki bu durum yetkinin kötüye kullanılmasına yol açabileceğinden ve objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından tasvip edilemez. Bu durumda o itirazın zımnen reddedildiğinin kabulü ve ortağın kur’a iptali için dava açma hakkının tanınması zorunludur.” şeklindedir .

Gene konuya ilişkin Y. HGK. 23.10.1991, E. 1991/11–385, K. 1991/526 sayılı kararında “Yapı kooperatiflerinde noter aracılığı ile yapılan kur’a çekiminde sahtecilik olduğu iddiası ile açılacak davada Noterin de hasım gösterilmesi gerekir.

Kur’anın iptali davası için öncelikle genel kurula başvurulma zorunluluğu yoktur. Doğrudan dava açılabilir.” şeklindedir.

**Merkez Ofis**

Deluxia Palace A-157-A 158 Teknik Yapı **Batı Ataşehir-İstanbul**

**Operasyon Merkezi**

Gold-TRC Plaza -Altay Çeşme Mah. İTO Hizmet Binası No:19 Kat-6  Maltepe-İstanbul

**Mail** [**adresimiz  
**info@ozmconsultancy.com](mailto:adresimiz￼info@ozmconsultancy.com)

**İletişim numaralarımız**

0216 510 59 19  
0216 510 59 20  
0216 352 29 61  
0216 371 07 46

Mobil: 0 506 682 96 55