# Yerinde Dönüşüm KDV Oranı 2025: Deprem Bölgesinde Konut Teslimlerinde Hangi Oran Uygulanır? # Yerinde Dönüşüm KDV Oranı 2025: Deprem Bölgesinde Konut Teslimlerinde Hangi Oran Uygulanır? ## Giriş Yerinde dönüşüm KDV noktasında Özellikle en çok tartışılan konu: 👉 **Yerinde dönüşüm kapsamında yapılan konut teslimlerinde KDV oranı nedir?** * %1 mi? * %10 mu? * %20 mi? Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), 01.03.2024 tarihli özelgesinde bu soruya resmi yanıt verdi. Bu blog yazısında hem bu özelgeyi hem de **KDV Kanunu, 7452 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanun** arasındaki farkları ele alacağız. Ayrıca yerinde dönüşüm projelerinde hak sahipleri ve müteahhitler açısından **KDV riskleri** ve **uygulamada dikkat edilmesi gerekenler** üzerinde duracağız. --- ## 1\. Yerinde Dönüşümün Hukuki Çerçevesi Yerinde dönüşüm, depremde yıkılan veya ağır hasar alan binaların, maliklere aynı yerde konut verilerek yeniden inşa edilmesi sürecidir. Bu süreç: * **7452 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşmaya İlişkin Kanun** ile düzenlenmiştir. * 6306 sayılı **Kentsel Dönüşüm Kanunu’ndan farklıdır**. Bu ayrım önemlidir. Çünkü **KDV avantajı** doğrudan hangi kanuna tabi olduğuna göre değişmektedir. --- ## 2\. KDV Oranlarını Belirleyen Genel Çerçeve 3065 sayılı KDV Kanunu uyarınca: * **%1 KDV** → 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alan dönüşümleri (≤150 m² konutlar) * **%10 KDV** → Genel konut teslimlerinde, 150 m²’ye kadar olan kısım * **%20 KDV** → 150 m² üzeri konut alanları ve inşaat taahhüt işleri Yerinde dönüşüm projeleri 7452 sayılı Kanun kapsamında olduğundan **%1 KDV uygulanmaz**. --- ## 3\. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 01.03.2024 Tarihli Görüşü Adıyaman’daki bir yerinde dönüşüm projesi için sorulan soruya Gelir İdaresi şu yanıtı verdi: * **Konut teslimlerinde:** * Net alanı **150 m²’ye kadar olan kısımlar için %10 KDV** * **150 m² üzerindeki kısımlar için %20 KDV** * **Müteahhitlik hizmetlerinde:** * **Genel oran olan %20 KDV** uygulanacaktır. --- ## 4\. Soru-Cevaplarla Yerinde Dönüşüm KDV Oranı ### Soru 1: Yerinde dönüşüm konut teslimlerinde KDV oranı kaçtır? **Cevap:** Yerinde dönüşüm projeleri **7452 sayılı Kanun** kapsamındadır. Dolayısıyla %1 oranlı istisna uygulanmaz. * 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde → **%10 KDV** * 150 m²’nin üzerindeki kısım için → **%20 KDV** --- ### Soru 2: 150 m² üzeri konutlarda KDV nasıl hesaplanır? **Cevap:** KDV iki ayrı dilim halinde hesaplanır: * **150 m²’ye kadar olan kısmı %10 KDV’ye** tabi, * **150 m² üzerindeki kısmı %20 KDV’ye** tabi. **Örnek:** 180 m² konut için: * 150 m² × %10 KDV * 30 m² × %20 KDV --- ### Soru 3: Müteahhitlik hizmetlerinde KDV oranı nedir? **Cevap:** Yerinde dönüşüm projelerindeki **inşaat taahhüt işleri genel orana tabidir**. Yani müteahhitlerin hak sahiplerine verdiği hizmetlerde **%20 KDV** uygulanır. --- ### Soru 4: 6306 Kanunu ile 7452 Kanunu arasındaki fark nedir? **Cevap:** | Kriter | 6306 Sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm) | 7452 Sayılı Kanun (Yerinde Dönüşüm) | | --- | --- | --- | | Kapsam | Riskli alan ve rezerv alanlarda dönüşüm | Deprem bölgesinde yıkılan yapılar | | KDV avantajı | ≤150 m² konutlarda %1 KDV | Böyle bir avantaj yok | | İnşaat hizmeti | %1 KDV | %20 KDV | | Örnek | İstanbul’da riskli bina dönüşümü | Adıyaman’da deprem sonrası yerinde dönüşüm | --- ### Soru 5: Deprem bölgesinde inşaat projelerinde vergi avantajı var mı? **Cevap:** * **Yerinde dönüşüm projelerinde özel bir KDV indirimi yoktur.** * Ancak bazı destekler **hibe, kredi, vergi ertelemesi** şeklinde gelebilir. * 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde ise KDV avantajı (%1) devam etmektedir. --- ## 5\. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler Yerinde dönüşüm projelerinde sık yapılan hatalar: * %1 KDV uygulanacağı sanılarak **yanlış fatura düzenlenmesi**, * Metrekare hesabının **yanlış yapılması**, * Müteahhitlik hizmetlerinde %20 yerine daha düşük oran uygulanması. **Risk:** Bu hatalar sonucunda vergi dairesi tarafından **ek vergi ve cezalar** gündeme gelebilir. --- ## 6\. Örnek KDV Hesaplamaları | Konut Büyüklüğü | Hesaplama | Uygulanan KDV | | --- | --- | --- | | 100 m² | 100 m² × %10 | %10 | | 150 m² | 150 m² × %10 | %10 | | 180 m² | 150 m² × %10 + 30 m² × %20 | %10 + %20 | | 200 m² | 150 m² × %10 + 50 m² × %20 | %10 + %20 | --- ## 7\. Sonuç Yerinde dönüşüm projelerinde KDV oranları, **beklendiği gibi %1 değil, %10 ve %20** olarak uygulanmaktadır. * **≤150 m² konut teslimleri → %10 KDV** * **\>150 m² konut teslimleri → kısmen %10, kısmen %20 KDV** * **Müteahhitlik hizmetleri → %20 KDV** 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projeler ile 7452 kapsamındaki projeler arasındaki ayrımı bilmek büyük önem taşımaktadır. --- ## 8\. Bize Ulaşın Yerinde dönüşüm projelerinde **yanlış KDV oranı uygulamak**, müteahhitler için **milyonlarca liralık vergi cezasına** yol açabilir. Biz, **Özmen Mali Müşavirlik** olarak: * Yerinde dönüşüm projelerinizin vergisel analizini yapıyor, * Müteahhitlik sözleşmelerinizi KDV riskine karşı denetliyor, * Gerektiğinde **özelge başvurularınızı** hazırlıyoruz. 👉 Eğer siz de **yerinde dönüşüm projesi** yürütüyorsanız, bizimle iletişime geçin. 📩 İletişim: info@ozmconsultancy.com ![](https://cdn.hashnode.com/res/hashnode/image/upload/v1756403581048/809b6242-4235-442d-b722-651295e1a6dd.png align="center")