# Yurtdışında İkamet Edenler İçin Türkiye’de Vergi: Kira, Borsa, Temettü (2025) ## İçindekiler 1. **Giriş: Konu ve Kimin İçin?** — Yurtdışında ikamet edenler için kapsam ve amaç. 2. **Temel Kavramlar: Tam vs. Dar Mükellefiyet** — Kim dar mükellef sayılır ve hangi gelirler vergilenir? 3. **Kira Gelirleri (GMSİ): Konut ve İş Yeri Ayrımı** — Stopaj, beyan ve istisna eşiği; kim neyi keser? 4. **Borsa Kazançları (Al-Sat) ve Temettü** — BİST hisse satış kazancı, fonlar, temettü stopajı ve beyan. 5. **Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (ÇVÖA)** — Pratik etki ve uyarılar. 6. **Ülke Senaryoları** — Almanya, BAE gibi ülkeler için genel yol haritası 7. **Sık Yapılan Hatalar ve İpuçları** — Beyan, belge ve oran takibi. 8. **SSS** — En çok sorulan 5 soru. 9. **Özet Tablo** — Gelir türü/stopaj/beyan/özel notlar. 10. **Sonuç ve Kontrol Listesi** — --- # İkametgahı Yurtdışında Olanlar İçin Türkiye’de Vergi (2025) **Son güncelleme:** 19 Ağustos 2025 **Yasal uyarı:** Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir; **kişisel danışmanlık değildir**. [Kişisel danışmanlık için bize ulaşabilirsiniz.](http://www.ozmconsultancy.com) ## Giriş: Konu ve Kimin İçin? Yurtdışında yaşıyor ve ikametgâhınızı da bulunduğunuz ülkeye taşıdıysanız, Türkiye’de elde ettiğiniz **kira**, **borsa kazancı** (al-sat) ve **temettü** gelirlerinin vergisel kaderi “dar mükellefiyet” kurallarıyla belirlenir. Bu yazı, 2025 güncel çerçevesiyle **hangi gelir nerede ve nasıl vergilenir** sorusuna sade cevaplar verir. ## Temel Kavramlar: Tam vs. Dar Mükellefiyet * **Dar mükellef**: Türkiye’de yerleşik olmayan (ikametgâhı olmayan veya yılda 6 aydan az kalan) kişiler; sadece **Türkiye kaynaklı** gelirleri üzerinden Türkiye’de vergilendirilir. Çalışma/oturma izniyle uzun süredir yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları da bu kapsamdadır. * **Türkiye kaynağı**: Gelirin kaynağı Türkiye ise (örneğin Türkiye’deki evden kira, Borsa İstanbul işlemleri, Türk şirketinden temettü) vergileme kural olarak Türkiye’dedir. ÇVÖA varsa öncelik sözleşme hükümlerine göre belirlenir. --- ## Kira Gelirleri (GMSİ): Konut ve İş Yeri Ayrımı **1) İş yeri kiraları (stopaj var):** * Vergi kesintisi yapmaya mecbur kişi/kurumlar (GVK 94 kapsamı) iş yeri kiralarında **brüt tutar üzerinden stopaj** yapar. 2025 rehberine göre beyanın nasıl olacağı ve stopaj yükümlüsü kiracı tarafı net açıklanır; stopaj yapılmış iş yeri kiraları **tutarı ne olursa olsun** dar mükellef açısından **yıllık beyana konu edilmez**. **2) Konut kiraları (genelde stopaj yok):** * Kiracının stopaj yükümlüsü olmadığı konut kiralarında, dar mükellef malikin **beyan** yükümlülüğü doğabilir. 2025 yılı için **konut kira istisnası** eşiği rehberde **47.000 TL** olarak yer alır; istisna sonrasına ilişkin beyan ve gider yöntemleri (götürü/gerçek) de belirtilidir. > **Kısa not:** “Tamamı tevkifatla vergilendirilmiş” GMSİ’ler (ör. iş yeri) için **beyanname verilmez**; stopajsız veya kısmen stopajlı konut kiralarında ise **istisna ve sınırlar** kontrol edilir. --- ## Borsa Kazançları ve Temettü ### 1) Hisse senedi al-sat kazancı (Borsa İstanbul) * BİST’te işlem gören (menkul kıymet yatırım ortaklığı (MKYO) hariç) hisse senetlerinin satış kazançlarında **stopaj oranı %0** olup, aracı kurumlar üzerinden yapılan işlemlerde bu stopaj **nihai** vergilemedir; ayrıca yıllık beyan gerekmez. (BİST dışı pay satışları ve özel durumlar farklılık gösterebilir.) ### 2) Temettü (kâr payı) gelirleri * **22 Aralık 2024** itibarıyla, tam mükellef kurumların dağıttığı kâr paylarında **stopaj oranı %15**’tir (önce %10’du). Uygulama, ödeme (nakden/hesaben) **22.12.2024 ve sonrası** için geçerlidir. ÇVÖA kapsamındaki **dar mükellef** pay sahiplerinde anlaşma oranları **%15’ten düşük** ise sözleşme hükümleri uygulanabilir. > **Pratik:** Türkiye’de %15 stopaj kesilen temettü, birçok ÇVÖA’da **%5–15** bandına inebilir. Anlaşma oranını ve **yerleşiklik belgesi** ibraz şartlarını şirketiniz/aranızdaki aracı kurumla teyit edin. ([Dışişleri Bakanlığı](https://www.mfa.gov.tr/cifte-vergilendirmeyi-onleme-anlasmalari-ve-turkiye.tr.mfa?utm_source=chatgpt.com)) ### 3) Yatırım fonları ve diğer menkul kıymetler * 2024 sonu ve **2025’te** yatırım fonlarında **edinim tarihine göre** stopaj oranları kademeli artırıldı; birçok fon için 01.11.2024–31.01.2025 arasında **%10**, 01.02.2025–08.07.2025 arasında **%15**, **09.07.2025 ve sonrası** edinilenlerde genel olarak **%17,5** uygulanır. “**Hisse senedi yoğun**” TL fonlarda **%0** istisnası devam etmektedir. (Ayrıntılar fon türüne göre değişir.) --- ## Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (ÇVÖA) Türkiye’nin çok sayıda ülke ile **ÇVÖA**’sı vardır. Bu anlaşmalar **temettü**, **faiz** ve bazı **royalty** gelirlerinde stopaj oranını düşürebilir ve “nerede vergilenecek?” sorusuna öncelik tanır. **Anlaşmanın maddeleri** ve **yerleşiklik belgesi** ibrazı kritik önemdedir; aksi halde iç hukuk oranları uygulanır. Resmî anlaşma durumu ve listeyi Dışişleri/İdare kaynaklarından kontrol edin. --- ## Ülke Senaryoları * **Almanya’da yerleşik yatırımcı:** Türkiye’deki iş yeri kirası stopajla nihai vergilenir, beyan gerekmez. Konut kiralarında istisna ve beyan sınırı kontrol edilir. Türkiye’deki BİST hisse satış kazancı %0 stopajla nihai; temettüde ÇVÖA oranı (şirketteki pay oranı vb. koşullara göre) iç hukuktaki %15’ten **düşebilir**. Belgeleri ibraz edin. * **BAE’de yerleşik yatırımcı:** Borsa al-sat kazançları için Türkiye’de nihai stopaj uygulaması (BİST %0) sürer; Türkiye kaynaklı temettülerde iç hukuk %15, anlaşma varsa düşebilir. Kira gelirinde konut/iş yeri ayrımı ve stopaj/beyan akışı aynıdır. --- ## Sık Yapılan Hatalar ve İpuçları * **Hata:** “Yurtdışında ikamet ediyorum; Türkiye’deki tüm gelirlerim vergiden muaftır.” **Doğrusu:** Dar mükellefler **Türkiye kaynaklı** gelirleri için Türkiye’de vergilenir. * **Hata:** Temettüde her durumda %10 kesinti varsaymak. **Doğrusu:** **22.12.2024’ten beri %15**; ÇVÖA oranı daha düşükse belgesiz uygulanmaz. * **Hata:** Fon stopajlarını sabit sanmak. **Doğrusu:** **Edinim tarihine ve fon tipine** göre oran değişir; 2025’te genel oran birçok fon için %17,5’e çıktı; hisse yoğun fonlarda %0. --- ## SSS **1) Yurtdışında ikamet ediyorum; Türkiye’deki kira gelirlerim için beyanname verir miyim?** İş yeri kiralarında stopaj yapıldıysa genelde **beyan yok**; konut kiralarında **istisna** ve sınırlar aşılırsa beyan var. Detaylar GİB rehberinde. **2) BİST’te hisse sattım. Al-sat kazancıma vergi çıkar mı?** Aracı kurum üzerinden BİST’te işlem gören çoğu hisse için **stopaj %0** ve **nihai**; ayrıca beyan yok. Özel durumlar/farklı menkul kıymetler için oran değişebilir. **3) Temettüde yeni stopaj oranı nedir?** **%15** (22.12.2024’ten beri). ÇVÖA oranı daha düşükse, gerekli belgelerle o oran uygulanabilir. **4) Yatırım fonlarından vergileme nasıl?** Fon türüne ve **edinim tarihine** göre değişir; 09.07.2025 ve sonrası edinimlerde çoğu fonda **%17,5**; hisse yoğun fonlarda **%0**. **5) ÇVÖA’dan nasıl yararlanırım?** Ülkenizle Türkiye arasındaki anlaşmayı kontrol edin, **yerleşiklik belgesi** gibi belgeleri ibraz edin; aracı kurumunuz/ödeme yapan şirket uygulayacaktır. --- ## Özet Tablo (2025) | Gelir Türü | Türkiye’de Vergileme Esası | Tipik Stopaj | Yıllık Beyan (Dar Mükellef) | Not | | --- | --- | --- | --- | --- | | **İş yeri kirası** | Türkiye kaynağı | Kiracı tevkifat yapar | **Yok** (tamamı stopajlı ise) | Stopaj nihai; örnekler GİB rehberinde. | | **Konut kirası** | Türkiye kaynağı | Genelde **yok** | **Var** (istisna aşılıyorsa) | 2025 istisna eşiği 47.000 TL. | | **BİST hisse satış kazancı** | Türkiye kaynağı | **%0** | **Yok** | Aracı kurum üzerinden; özel durumlar hariç. | | **Temettü (Türk şirketi)** | Türkiye kaynağı | **%15** (22.12.2024+) | Genelde **yok** (stopaj nihai) | ÇVÖA ile düşebilir. | | **Yatırım fonu kazançları** | Türkiye kaynağı | **Edinim tarihine/fon tipine bağlı** | **Yok** (çoğu durumda) | 09.07.2025+ edinimler: genel %17,5; hisse yoğun %0. | --- ## Bize Ulaşın * Yurtdışında ikametgahınız var ama Türkiye’den gelir elde ediyorsanız vergi danışmanlığı ve beyanname hazırlama hizmetlerimiz için bize ulaşabilirsiniz. * info@ozmconsultancy.com ![](https://cdn.hashnode.com/res/hashnode/image/upload/v1755587890880/10a84466-9791-40f4-b3ef-47d82cbf4edb.png align="center")