Kentsel Dönüşüm Yarısı Bizden Hesabı Nasıl Yapılır? (2025 Rehberi)

Türkiye’de kentsel dönüşüm, uzun süredir gündemde olan fakat özellikle 2023 yılından itibaren hız kazanan bir süreçtir. Deprem riskinin artması, yapı stoğunun yaşlanması ve devletin sunduğu teşvikler, daire sahiplerini dönüşüme yönlendirmektedir. Bu teşviklerin en önemlilerinden biri ise “Yarısı Bizden” kampanyasıdır.

Peki, “Yarısı Bizden” desteği gerçekten maliyetleri ne kadar düşürüyor? Bu yazıda, adım adım hesaplamalarla, 5 dairelik bir bina üzerinden örnek senaryo ile tüm avantajları somutlaştıracağız. Aynı zamanda mevzuattaki güncel düzenlemelere de değinerek 2025 yılında kentsel dönüşüm sürecine girecek olanlar için kapsamlı bir yol haritası sunacağız.

1. Kentsel Dönüşüm ve Yarısı Bizden Kampanyasının Çerçevesi

1.1. Kampanyanın Amacı

“Yarısı Bizden” kampanyası, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından başlatılmış olup, vatandaşların kentsel dönüşüm maliyetini tek başına karşılamasını önlemek amacıyla tasarlanmıştır. Devlet, her bağımsız bölüm için:

• 875.000 TL’ye kadar hibe,

• 875.000 TL’ye kadar faizsiz kredi

imkânı sunmaktadır. Bu rakamlar, İstanbul gibi büyükşehirlerde daha yüksek risk taşıyan bölgeler için özellikle cazip hale gelmektedir.

1.2. 2025 Düzenlemeleri

2025 yılı itibarıyla, hibe ve kredi tutarları yeniden değerleme oranları ile güncellenmektedir. Ayrıca, bankalar üzerinden kullandırılan faizsiz kredi için devlet garantisi süresi genişletilmiş, ödeme vadeleri ise 5 ila 10 yıl arasında esnetilmiştir. Bu durum, projeye girmek isteyen daire sahipleri açısından çok ciddi bir avantaj yaratmaktadır.

2. Örnek Senaryo: 5 Dairelik Bir Binanın Yeniden İnşası

Şimdi hesaplamaları adım adım yapalım. Varsayımlarımız:

• Mevcut bina: 5 daire

• Yıkım sonrası yapılacak yeni bina: 6 daire

• Ortalama daire büyüklüğü: 80 m²

• Müteahhitin daire başına talep ettiği bedel: 3.200.000 TL

• Fazladan çıkan dairenin satış fiyatı: 5.000.000 TL

Bu veriler üzerinden hem müteahhit katkısını hem de devlet desteğini hesaba katacağız.

3. Müteahhit Katkısı: Fazladan Çıkan Daire Etkisi

Kentsel dönüşüm projelerinde en kritik noktalardan biri, ilave daire çıkıp çıkmadığıdır. Çünkü fazladan çıkan daire genellikle müteahhide kalır ve bu durum daire başına düşen maliyeti azaltır.

Hesaplama

• Müteahhitin talep ettiği daire başı maliyet: 3.200.000 TL

• Fazladan çıkan daire katkısı:
  (5.000.000–3.200.000)÷5=400.000TL(5.000.000 – 3.200.000) ÷ 5 = 400.000 TL

Her dairenin maliyeti, bu sayede 2.800.000 TL’ye düşer.

Tablo 1: Müteahhit Katkısı Öncesi ve Sonrası

4. Yarısı Bizden Hibesi

Devletin sunduğu 875.000 TL hibe, bağımsız bölümlere paylaştırılmaktadır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, binada 6 yeni daire çıkmasına rağmen sadece 5 hak sahibinin bulunmasıdır.

Hesaplama

(5/6)×875.000=730.000TL(5/6) × 875.000 = 730.000 TL

Her daire için 730.000 TL daha düşmektedir.

Tablo 2: Hibe Desteği ile Maliyet

5. Faizsiz Kredi Avantajı

“Yarısı Bizden” kapsamında kullanılan faizsiz kredi, en az hibe kadar önemli bir avantajdır. Çünkü kredi faizsiz olduğunda, piyasa faiz oranlarıyla karşılaştırıldığında ciddi bir maliyet avantajı doğar.

Hesaplama

Toplam avantaj: 3.000.000 TL
Daire başına:
(3.000.000÷6)=500.000TL(3.000.000 ÷ 6) = 500.000 TL

Tablo 3: Faizsiz Kredi Avantajı ile Maliyet

6. Genel Karşılaştırma

Sonuçları tek tabloda görelim.

Tablo 4: Genel Karşılaştırma

7. Neden “Yarısı Bizden” Gerçekten Yarısı?

Yukarıdaki tablolar incelendiğinde:

• Başlangıçta ödenecek tutar: 3.200.000 TL

• Son durumda ödenecek tutar: 1.570.000 TL

Yani maliyet neredeyse %50 oranında azalmaktadır. Dolayısıyla, kampanyanın ismi olan “Yarısı Bizden” sadece bir slogan değil, gerçek bir matematiksel sonuçtur.

8. 2025 İtibarıyla Uygulamada Öne Çıkan Noktalar

• Kredi Kullanımı: Bankalar üzerinden alınan faizsiz kredilerde 5 yıl vadeli ödeme planları öne çıkmaktadır.

• Hak Sahipliği Hesaplaması: Binada fazladan çıkan daire müteahhide kalır; hak sahipleri bu avantajı maliyet düşüşü olarak yansıtır.

• Vergisel Avantajlar: Kentsel dönüşüm projeleri, KDV istisnası kapsamında değerlendirilmektedir. 2025 yılı itibarıyla, konut teslimlerinde %1 KDV oranı uygulanmaya devam etmektedir.

• Tapu Harcı ve Damga Vergisi İstisnası: Dönüşüm projelerinde müteahhit ile yapılan sözleşmeler, belirli koşullarda vergi muafiyetlerinden faydalanır.

9. Riskler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Müteahhit Seçimi: Fazladan çıkan dairenin piyasa değerinin doğru belirlenmesi çok önemlidir. Aksi halde maliyet avantajı düşük kalır.

• Finansman Zamanlaması: Hibelerin ve kredilerin ödenme tarihleri, projedeki nakit akışını etkiler.

• Mevzuat Değişiklikleri: 2025 sonrası yeni düzenlemeler, destek tutarlarını güncelleyebilir.

10. Sonuç ve Öneri

“Yarısı Bizden” kampanyası, doğru hesaplandığında daire sahiplerinin maliyetini neredeyse yarıya indirmektedir. Örnek senaryoda, 3.2 milyon TL yerine 1.57 milyon TL ödeme yapılması bunun en somut göstergesidir.

Ancak her bina ve her proje farklıdır. Müteahhit ile yapılacak anlaşma, arsanın değeri, çıkan bağımsız bölüm sayısı ve piyasa koşulları sonuçları doğrudan etkilemektedir.