Kooperatif Hissesinin Tapuya Çevrilmesi

Kooperatif hissesinin tapuya çevrilmesi Kooperatifler Kanununa göre Ferdileşme olarak ifade edilir.
Ferdileşme sözcüğüyle kastedilen kooperatifin sorumluluğunda inşaatı gerçekleştirilen konut ya da işyerinin tapuda ortakları adına tescil edilmesidir.
Yapı kooperatifleri anasözleşmelerinde gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesi ile amacına ulaşmış sayılır.

Kooperatif Hissesi Tapuya Ne Zaman Çevrilir?

Yapı kooperatiflerinin amacı olan ortaklarının konut ya da işyeri ihtiyaçlarını karşılama faaliyetleri ancak yaptırılan konutların ya da işyerlerinin mülkiyetini ortaklarına tapuda aktardıktan sonra gerçekleşmiş olmaktadır.
Uygulamada bir çok kooperatifin yapılaşmanın gerçekleşmesini müteakip ferdileşme işlemini gerçekleştirmeden genel kurul kararı alındığına tanık olmaktayız. Bu uygulama doğru değildir.
Ferdileşme işlemleri tamamlanmadan tür değişikliği işlemi yapılmasının mümkün olamayacağı gibi fesih ve tasfiye kararının alınması da ferdileşme tamamlanmadan yapılmamalıdır.

Kooperatiften Tapuya nasıl çevrilir?

Yapılaşma, fiziki bir faaliyetle birlikte bir takım hukuksal işlemlerin gerçekleştirilmesini ve bunun sonunda da kooperatifin sorumluluğunda inşaatı gerçekleştirilen konut ya da işyerlerinin mülkiyetinin tapuda ortaklara aktarılmasını da kapsamaktadır.
Doğal olarak ve mevzuat gereği anasözleşmenin 6. maddesinde de ifade edildiği üzere; hukuksal işlemler, arsa ve arazi satın alınmasından imar planı, plan - proje, inşaat ruhsatı, kat irtifakı, yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyeti gibi bir çok iş ve işlemleri birlikte ifade eder.

Yukarıdaki bütün işlemler tamamlanmadığı sürece kooperatifin fesih ve tasfiyesine karar alınması mevzuata uygun değildir. Bu nedenle öncelikle fesih ve tasfiyenin ön koşulu, inşaatı gerçekleştirilen konut ya da işyerlerinin tapuda ortaklar adına tescil edilmesidir.

Ferdileşmede ilgili ortağın hiçbir borcunun olmaması gerektiği hususu gözönünde tutulmalıdır.

Ferdileşme işlemi, uygulamada belirli tarihlerde ve bölümler halinde yapılabilmektedir.

Kur’adan sonra yönetim kuruluna tarafların yazılı müracaatı ile işyerlerinin veya konutların değiştirilmesi yada üçüncü kişilere devri mümkündür.

2. KOOPERATİFLERDE FERDİLEŞME ÇALIŞMALARI

Konutların veya işyerlerinin kat mülkiyet tapuları ile ferdileşmesi durumunda aşağıdaki belgelerin tamamlanarak ilgili Tapu Kadastro ve Tapu Sicil Müdürlüklerine sunulması zorunludur.

Bu belgeler:

Yapı kullanma izin belgesi, (İskan ruhsatı)
Belediyece tasdikli proje,
Bağımsız bölüm planları (Belediyeden onaylı),
Yönetim Planı[if supportFields]> Xe "Yönetim Planı" <![endif][if supportFields]><![endif],
Kooperatifin Ticaret Sicil Belgesi, (Yetki belgesi)
İmza sirküleri,
Kur’a tutanağı, (kur’a çekiminden sonra çok sayıda ortağın ortaklığını devretmiş olması nedeniyle, kur’a tutanağına göre işlem yapmak mümkün olamıyor ise, yönetim kurulu kararına göre hazırlanan ve noterce onaylanan liste)
Her ortağın vatandaşlık numarasını belirtir nüfus hüviyeti cüzdan suretleri,
Liste, (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesine göre parsel bazında hazırlanan ve bağımsız bölümlerin parsel, kapı no, arsa payı ve değeri v.s. bilgileri içerir liste.

Uygulamada yukarıdaki belgelere ilaveten başka belgelerin istenildiği de görülmektedir. Bu nedenle işlemden önce ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü ile görüşülerek, istenilen belgeler konusunda bir mukatabakın sağlanması uygun olmaktadır.

Yukarıdaki belgelerin bir çoğu kamu kurum ve idareleri tarafından verilen belgeler olması nedeniyle ilgili yasalarına göre verilmektedir. Bu belgelerden yönetim planı ve liste kooperatif tarafından hazırlanarak Tapu Sicil Müdürlüğü’ne verilmesi gereken belgelerdir. Her iki belgede büyük önem arz etmektedir. Bu nedenle gerek site yönetim planının hazırlanması ve gerekse listenin hazırlanmasında gerekli özen gösterilmelidir.

3.Kooperatif Hissesinin Tapuya Çevrilmesinin Mali Yönü

Yapı kooperatiflerinin sorumluluğunda inşaatı gerçekleştirilen konutların ve/veya işyerlerinin tapuda ortaklar adına ferdileştirilmesinin mali yönü aşağıdaki gibidir:

1-492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 13/a maddesine göre, her bir bağımsız bölüm için ödenecek harç (bu harç maktu olup, her yıl değiştiğinden ilgili yılın tarifesine bakılmalıdır.)

2-492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 15.maddesine göre emlak vergi değeri üzerinden ödenecek nisbi harç (ortaklar adına tapu tescilinden önce daha evvel arsa olarak emlak beyannamesi verilen yerlerin konut veya işyeri olarak emlak beyannamesinin verilmesi ve tapuya tescile giderken belediyeden temiz kağıdı olarak ifade edilen emlak vergi değerini gösteren belgenin alınması gerekmektedir. ödenecek harç emlak değeri üzerinden nisbi olarak hesaplandığından ve her yıl değiştiğinden işlemin yapıldığı tarihe göre tarifedeki miktara bakılmalıdır.)

3-Döner sermaye harcı. (açılan her dosya için) bu harcın ödenmesi açılan her dosya üzerinden yapıldığından mümkün olduğu taktirde ortakların dosyası birleştirilerek işlem yapılması harç miktarını azaltacaktır.

Bilindiği üzere ortaklar adına ferdileşme işlemi bir satış olmadığından, yukarıdaki sayılanların dışında herhangi bir vergi veya harcın ödenmesi söz konusu değildir.

Bilindiği üzere emlak vergisinin mükellefi, taşınmazın, tapuda adına tescilli olan kişidir. Bu nedenle ortaklar adına ferdileşme işleminin yapılmasını müteakip, en geç 3 ay içinde ve en az ilgili yılın sonuna kadar ferdileşen konutların ve/veya işyerlerinin emlak vergi mükellefiyetinin belediyeden ilgili ortak adına yapılması gerekmektedir. her ne kadar bu mükellefiyet ilgili ortağa ait ise de, kooperatif bu değişikliğin yapılıp yapılmadığını takip etmeli, ilgili yıl içinde emlak vergi mükellefiyetinin ortak adına düzeltilmesini sağlamaladır.

Saygılarımla

Mali Müşavir Evren ÖZMEN