Türkiye’de Yaşayanların Yurt Dışı Airbnb Geliri Nasıl Vergilendirilir?
Türkiye’de yaşıyor ancak Fransa, İspanya, Dubai, Karadağ, Yunanistan, Fildişi Sahili veya başka bir ülkede bulunan evinizi Airbnb üzerinden kiraya veriyorsanız, kritik soru şudur:
Bu gelir Türkiye’de de vergilendirilir mi?
Gelir İdaresi Başkanlığının 18 Aralık 2025 tarihli özelgesi bu konuda oldukça net bir yaklaşım ortaya koyuyor.
Özelgede Türkiye’de ikamet eden bir kişinin Fildişi Sahili’nde bulunan gayrimenkulünü Airbnb üzerinden kısa süreli kiraya vermesi incelenmiş ve iki önemli sonuca ulaşılmıştır:
1. Airbnb üzerinden kısa süreli kiralamadan elde edilen gelir Türkiye açısından ticari kazanç olarak değerlendirilmiştir.
2. Gayrimenkul ve kiralama hizmeti yurt dışında olduğu için işlem Türkiye’de KDV’nin konusuna girmemiştir.
Özelge aynı zamanda Türkiye’de tam mükellef olan kişinin yurt dışında elde ettiği gelirlerin de Türkiye’de beyan edilmesi gerektiğini açıkça belirtmektedir.
Bu yaklaşım özellikle Türkiye’ye taşınan yabancılar, çifte vatandaşlar, expatlar, yurt dışında gayrimenkulü bulunan Türk vatandaşları ve Airbnb üzerinden uluslararası kısa dönem kiralama yapan kişiler açısından önemlidir.
Kısa Cevap: Yurt Dışındaki Airbnb Geliri Türkiye’de Vergilendirilir mi?
Türkiye’de tam mükellef vergi mükellefiyseniz, kural olarak evet.
Türkiye’de yerleşmiş gerçek kişiler, yalnızca Türkiye’de elde ettikleri gelirler üzerinden değil, Türkiye dışında elde ettikleri gelirlerin tamamı üzerinden vergilendirilebilir.
Gelir Vergisi Kanunu uyarınca Türkiye’de yerleşmiş kişiler tam mükellef kabul edilir ve dünya çapındaki gelirleri Türkiye’de vergilemenin kapsamına girebilir.
Dolayısıyla;
İspanya’daki evinizin kira geliri,
Almanya’daki gayrimenkul geliriniz,
Fransa’daki Airbnb geliriniz,
Dubai’deki kısa dönem kiralama geliriniz,
Yunanistan’daki tatil evinizden elde ettiğiniz kazanç
Türkiye’deki vergi mukimliği durumunuza bağlı olarak Türkiye’de de beyan konusu olabilir.
Ancak gelirin nasıl vergilendirileceğini belirlemek için yalnızca gayrimenkulün nerede bulunduğuna bakmak yeterli değildir.
Öncelikle Türkiye’de tam mükellef olup olmadığınız tespit edilmelidir.
Türkiye’de Vergi Mukimliği Nasıl Belirlenir?
Gelir Vergisi Kanununda Türkiye’de yerleşmiş sayılmanın iki temel kriteri bulunmaktadır.
Bir kişi;
Türkiye’de ikametgahı bulunuyorsa
veya
bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla kalıyorsa
Türkiye’de yerleşmiş kabul edilebilir.
Bu durumda kişinin sadece Türkiye kaynaklı gelirleri değil, yurt dışındaki gelirleri de Türkiye’de vergilemenin kapsamına girebilir.
Burada özellikle önemli bir nokta vardır:
“183 gün dolmadı, dolayısıyla Türkiye’de vergi mükellefi değilim” yaklaşımı her zaman doğru değildir.
Özelgede Gelir İdaresi, ikametgahı Türkiye’de bulunan kişinin tam mükellef olabilmesi için ayrıca altı aylık sürenin dolmasını gerekli görmemektedir.
Dolayısıyla vergi mukimliği analizinde;
birlikte değerlendirilmelidir.
Uluslararası durumlarda ayrıca ilgili ülke ile Türkiye arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının hükümleri de dikkate alınmalıdır.
Airbnb Geliri Kira Geliri mi, Ticari Kazanç mı?
Bu özelgenin en önemli noktalarından biri budur.
Bir gayrimenkulden elde edilen her gelir otomatik olarak klasik “kira geliri” şeklinde değerlendirilmemektedir.
Gelir İdaresi, Airbnb üzerinden;
kiralama yapılmasını sıradan bir gayrimenkul kiralamasından farklı değerlendirmiştir.
İdareye göre gayrimenkulün sürekli olarak farklı kişilerin kullanımına hazır tutulması;
konutun misafire teslim edilmesi,
konaklama sonunda geri alınması,
yeniden kullanıma hazırlanması
gibi faaliyetleri gerektirdiğinden bir organizasyon ortaya çıkmaktadır.
Bu nedenle kısa süreli Airbnb kiralamalarından elde edilen kazanç özelgede ticari kazanç olarak değerlendirilmiştir.
Gayrimenkul Yönetimini Başka Bir Firma Yaparsa Sonuç Değişir mi?
Özelgeye göre hayır.
Bu konu Airbnb yatırımcıları açısından oldukça önemlidir.
Birçok gayrimenkul sahibi;
temizlik,
anahtar teslimi,
müşteri iletişimi,
rezervasyon yönetimi,
check-in/check-out
işlemlerini profesyonel bir property management şirketine bırakmaktadır.
Ancak Gelir İdaresi, kiralama organizasyonunun bizzat gayrimenkul sahibi tarafından gerçekleştirilmesi ile aracı bir firmadan hizmet alınması arasında ticari kazanç nitelendirmesi açısından fark görmemektedir.
Başka bir ifadeyle:
Airbnb işini tamamen bir yönetim şirketine devretmiş olmak, gelirin otomatik olarak gayrimenkul sermaye iradı sayılacağı anlamına gelmez.
Bu ayrım vergi oranı, giderlerin dikkate alınması, mükellefiyet ve beyan yükümlülükleri açısından önemli sonuçlar doğurabilir.
Özelgedeki Somut Olay Neydi?
Özelge talebinde bulunan kişi;
Fildişi Sahili Cumhuriyeti’nde doğmuş,
daha sonra Türk vatandaşı olmuş,
Türkiye’de ikamet etmekte,
Fildişi Sahili’nde gayrimenkul sahibi olmakta,
bu gayrimenkulü Airbnb üzerinden kiralamaktadır.
Mükellef, bu gelirlerin Türkiye’de nasıl vergilendirileceğini Gelir İdaresine sormuştur.
Gelir İdaresinin cevabı özetle şöyledir:
Türkiye’de ikamet ettiğiniz için tam mükellefsiniz.
Yurt dışındaki Airbnb geliriniz Türkiye’de de beyan edilmelidir.
Kısa süreli Airbnb faaliyeti ticari kazançtır.
Ancak kiralama hizmeti yurt dışında gerçekleştiği için Türkiye’de KDV doğmaz.
Yurt Dışındaki Airbnb Gelirinde Türkiye’de KDV Var mı?
Özelgedeki en önemli ikinci sonuç budur:
Hayır, somut olayda Türkiye’de KDV hesaplanmamaktadır.
KDV Kanununa göre bir hizmetin Türkiye’de KDV’ye tabi olabilmesi için temel olarak;
gerekir.
Özelgedeki gayrimenkul Fildişi Sahili’nde bulunmaktadır.
Kiralama hizmeti de orada verilmektedir ve hizmetten orada yararlanılmaktadır.
Gelir İdaresi bu nedenle Airbnb kiralama hizmetinin Türkiye’de KDV’nin konusuna girmediği sonucuna ulaşmıştır.
Bu oldukça kritik bir ayrımdır:
Gelirin Türkiye’de gelir vergisine tabi olması, işlemin mutlaka Türkiye’de KDV’ye tabi olduğu anlamına gelmez.
Gelir vergisi ve KDV açısından farklı vergilendirme kriterleri uygulanmaktadır.
Türkiye’de Vergi Var, KDV Yok: Bu Nasıl Mümkün?
İlk bakışta çelişkili görünebilir ancak aslında iki farklı vergi türünün farklı bağlantı kuralları vardır.
Türkiye’de yaşayan ve tam mükellef olan bir kişinin dünya çapındaki gelirleri gelir vergisi açısından Türkiye’nin vergileme alanına girebilir.
Ancak KDV açısından işlemin nerede yapıldığına ve hizmetten nerede yararlanıldığına bakılır.
Bu nedenle:
Yurt dışındaki Airbnb geliriniz Türkiye’de gelir vergisine tabi olabilir.
Ancak aynı işlem:
Türkiye’de KDV’nin konusu dışında kalabilir.
2025 tarihli özelgede tam olarak bu sonuç ortaya çıkmıştır.
Yurt Dışında Ödenen Vergi Türkiye’de Tekrar Ödenir mi?
Her zaman iki kez vergi ödenmesi gerekmez.
Gelir Vergisi Kanununun 123. maddesi kapsamında tam mükellef kişilerin yurt dışında elde ettikleri gelirler nedeniyle başka ülkede ödedikleri belirli gelir vergileri, şartların sağlanması halinde Türkiye’de hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilir.
Ancak mahsup sınırsız değildir.
Türkiye’de hesaplanan ve söz konusu yabancı gelire isabet eden vergi tutarından daha fazla yabancı vergi ödenmişse, aşan kısmın Türkiye’de ayrıca iadesi söz konusu değildir.
Ayrıca yabancı ülkede verginin gerçekten ödendiğinin mevzuatta belirtilen belgelerle ispatlanması gerekir.
Dolayısıyla yurt dışında kira veya Airbnb geliri bulunan kişilerin;
saklamaları önemlidir.
Türkiye ile Gayrimenkulün Bulunduğu Ülke Arasında Vergi Anlaşması Varsa Ne Olur?
Bu özelgedeki Fildişi Sahili örneğinde Türkiye ile ilgili ülke arasında yürürlükte bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunmadığı belirtilmiştir.
Bu nedenle değerlendirme doğrudan Türk iç mevzuatına göre yapılmıştır.
Ancak örneğin;
Almanya,
Fransa,
İspanya,
İtalya,
Hollanda,
İngiltere,
Yunanistan
gibi ülkelerde gayrimenkulü bulunan kişiler açısından ilgili Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması ayrıca incelenmelidir.
Birçok vergi anlaşmasında gayrimenkul gelirleri bakımından gayrimenkulün bulunduğu ülkeye vergileme hakkı tanınmakla birlikte, Türkiye’deki vergi mukimliğiniz nedeniyle beyan ve çifte vergilendirmenin giderilmesi mekanizmaları ayrıca gündeme gelebilir.
Bu nedenle “vergiyi zaten yurtdışında ödüyorum, Türkiye’de hiçbir şey yapmama gerek yok” yaklaşımı her durumda doğru değildir.
Airbnb Gelirinde Ticari Kazanç Sayılması Neden Önemli?
Çünkü klasik kira geliri ile ticari kazanç aynı vergileme rejimine tabi değildir.
Klasik gayrimenkul kira gelirlerinde gayrimenkul sermaye iradı hükümleri gündeme gelirken, düzenli kısa süreli Airbnb faaliyetinin ticari kazanç olarak kabul edilmesi;
ticari mükellefiyet,
gelir vergisi beyannamesi,
gerçek giderlerin dikkate alınması,
muhasebe yükümlülükleri,
belge düzeni
gibi farklı sonuçlar doğurabilir.
Dolayısıyla Airbnb faaliyetinde sadece “evimi kiraya veriyorum” şeklinde değerlendirme yapmak vergi açısından eksik kalabilir.
Vergi idaresi faaliyetin organizasyon, süreklilik ve işletme niteliğine bakmaktadır.
Örnek 1: Türkiye’de Yaşayan Birinin İspanya’daki Airbnb Evi
Türkiye’de yaşayan bir kişi Barselona’da bir daire sahibidir.
Daire Airbnb üzerinden yıl boyunca kısa süreli kiralanmaktadır.
Rezervasyonlar sürekli yapılmakta, her misafir sonrasında ev temizlenmekte ve yeni misafire hazırlanmaktadır.
Bu durumda Türkiye açısından öncelikle kişinin vergi mukimliği incelenmelidir.
Türkiye’de tam mükellef ise, İspanya’daki Airbnb geliri Türkiye’de beyan kapsamına girebilir.
Airbnb faaliyetinin organizasyon ve süreklilik taşıması halinde gelir ticari kazanç olarak değerlendirilebilir.
İspanya’da ödenen gelir vergisinin Türkiye’de mahsup edilip edilemeyeceği ise ilgili mevzuat ve Türkiye-İspanya vergi anlaşması dikkate alınarak ayrıca hesaplanmalıdır.
Örnek 2: Türkiye’ye Taşınan Yabancının Fransa’daki Evi
Fransız vatandaşı bir kişi Türkiye’ye taşınmış ve Türkiye’de vergi mukimi olmuştur.
Paris’te bulunan dairesini Airbnb üzerinden kısa dönem kiralamaktadır.
“Ev Fransa’da olduğu için Türkiye’de vergi yoktur” demek doğru değildir.
Türkiye’de tam mükellef olunması halinde dünya çapındaki gelirler Türkiye’nin vergileme alanına girebilir.
Bu nedenle Fransız gayrimenkul geliri de Türkiye’deki beyan yükümlülüğü açısından incelenmelidir.
Örnek 3: Dubai’deki Airbnb Geliri
Türkiye’de yaşayan bir kişinin Dubai’de yatırım amaçlı bir dairesi bulunmaktadır.
Daire günlük veya haftalık olarak kısa dönem kiralanmaktadır.
Dubai’de kişisel gelir vergisinin bulunmaması, Türkiye’de de vergi doğmayacağı anlamına gelmez.
Kişi Türkiye’de tam mükellef ise yurt dışındaki kazançlarının Türkiye’de vergilendirilmesi gündeme gelebilir.
Bu nedenle özellikle düşük vergili veya gelir vergisi bulunmayan ülkelerde gayrimenkulü olan Türkiye vergi mukimleri için Türkiye tarafındaki vergi analizi daha kritik hale gelir.
Örnek 4: Yurt Dışındaki Ev Uzun Süreli Kiraya Veriliyorsa?
2025 tarihli özelge özellikle Airbnb üzerinden kısa süreli ve süreklilik arz eden kiralama organizasyonunu değerlendirmektedir.
Dolayısıyla bir gayrimenkulün örneğin tek bir kiracıya 12 aylık klasik kira sözleşmesiyle verilmesi aynı hukuki değerlendirmeyi zorunlu olarak doğurmaz.
Bu nedenle;
uzun dönem klasik kiralama
ile
Airbnb / Booking / günlük kiralama
faaliyetlerini vergi açısından aynı kategoride değerlendirmemek gerekir.
Özelgenin somut olayı Airbnb üzerindendir.
Ancak Gelir İdaresinin gerekçesi yalnızca platform adına dayanmamaktadır.
İdare esas olarak;
unsurlarına bakmaktadır.
Dolayısıyla Booking.com, Vrbo veya benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa dönem kiralamalarda da faaliyetin gerçek niteliğinin ayrıca incelenmesi gerekir.
Türkiye’ye Yeni Taşınan Yabancılar İçin Neden Önemli?
Türkiye’ye taşınan kişilerin önemli bir kısmı sadece Türkiye’de elde ettikleri gelirlere odaklanmaktadır.
Oysa Türkiye’de tam mükellef hale gelmeniz durumunda;
Türkiye’deki vergi pozisyonunuzu etkileyebilir.
Bu nedenle Türkiye’ye taşınmadan önce uluslararası vergi planlaması yapmak, taşındıktan sonra yanlış beyanı düzeltmeye çalışmaktan genellikle daha sağlıklıdır.
Sık Sorulan Sorular
Yurt dışındaki evimin kira gelirini Türkiye’de beyan etmek zorunda mıyım?
Türkiye’de tam mükellef vergi mükellefiyseniz yurt dışında elde ettiğiniz gelirler de genel olarak Türkiye’deki vergilendirme kapsamına girebilir. Somut olayda ilgili vergi anlaşmasının ayrıca incelenmesi gerekir.
Airbnb geliri kira geliri mi ticari kazanç mı?
2025 tarihli özelgede günlük veya haftalık şekilde sürekli farklı kişilere yapılan Airbnb kiralamaları organizasyon gerektirdiği için ticari kazanç olarak değerlendirilmiştir.
Yurt dışındaki Airbnb geliri için Türkiye’de KDV ödenir mi?
Özelgedeki olayda hayır. Gayrimenkul yurt dışında bulunduğu, hizmet yurt dışında verildiği ve hizmetten yurt dışında faydalanıldığı için işlem Türkiye’de KDV’nin konusuna girmemiştir.
Airbnb yönetimini başka bir şirkete verirsem gelir ticari kazanç olmaktan çıkar mı?
Özelgeye göre hayır. Kiralama organizasyonunun mülk sahibi tarafından veya aracı bir firma üzerinden yürütülmesi sonucu değiştirmemektedir.
Yurt dışında ödediğim vergiyi Türkiye’de düşebilir miyim?
Şartların sağlanması halinde yabancı ülkede gelir üzerinden ödenen belirli vergiler Türkiye’de hesaplanan vergiden mahsup edilebilir. Ancak ödeme ve belgelerin mevzuata uygun şekilde tevsik edilmesi gerekir.
183 günden az Türkiye’de kalırsam vergi mukimi olmaz mıyım?
Her zaman değil. Gelir İdaresinin özelgedeki açıklamasına göre Türkiye’de ikametgahın bulunması tek başına da tam mükellefiyet açısından önem taşıyabilir. Altı aylık süre tek kriter değildir.
Sonuç: Yurt Dışındaki Gayrimenkul Türkiye’de Vergi Dışı Değildir
18 Aralık 2025 tarihli özelgenin verdiği temel mesaj nettir:
Gayrimenkulün yurt dışında bulunması, Türkiye’de vergi yükümlülüğü olmadığı anlamına gelmez.
Türkiye’de tam mükellef olan bir kişinin yurt dışındaki Airbnb gelirleri Türkiye’de beyan kapsamına girebilir.
Üstelik kısa dönem ve organize Airbnb faaliyeti, klasik kira geliri yerine ticari kazanç olarak değerlendirilebilir.
Buna karşılık aynı faaliyet, gayrimenkul ve hizmet yurt dışında olduğu için Türkiye’de KDV’nin konusu dışında kalabilir.
Dolayısıyla doğru analiz üç aşamada yapılmalıdır:
1. Türkiye’de vergi mukimi misiniz?
2. Gelir kira geliri mi yoksa ticari kazanç mı?
3. Yurt dışında ödenen vergi Türkiye’de nasıl mahsup edilecek?
Bu üç soruya cevap verilmeden yurt dışı gayrimenkul gelirinin vergisel sonucu doğru şekilde belirlenemez.
Türkiye’de Yaşayanlar İçin Yurt Dışı Gelir Vergisi Analizi
Türkiye’de yaşıyor ve yurt dışında;
bulunuyorsa, Türkiye’deki vergi yükümlülüğünüzü yalnızca gelir türüne bakarak değerlendirmek yeterli değildir.
Vergi analizinde;
Türkiye vergi mukimliği,
gelirin kaynak ülkesi,
Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması,
yabancı ülkede ödenen vergiler,
Türkiye’de mahsup imkanı,
gelirin hukuki niteliği
birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle Türkiye’ye yeni taşınan yabancılar, çifte vatandaşlar ve yurt dışında önemli varlıkları bulunan kişiler açısından bu analiz taşınmadan önce yapılmalıdır.
Türkiye’deki vergi durumunuzu değerlendirebilmemiz için ilk aşamada şu dört bilgi yeterlidir:
Türkiye’ye ne zaman taşındınız + hangi ülkelerde geliriniz var + gelir türleri nelerdir + yıllık yaklaşık tutarlar nedir?
info@ozmconsultancy.com
Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı, İzmir Defterdarlığı, 18.12.2025 tarih ve E-21152195-130[1-2025/8873]-738001 sayılı özelge. Özelge, Türkiye’de ikamet eden bir kişinin Fildişi Sahili’nde bulunan gayrimenkulünü Airbnb üzerinden kısa süreli kiralamasından elde ettiği gelirin gelir vergisi ve KDV karşısındaki durumunu incelemektedir.
Not: Özelgeler belirli bir mükellefin somut olayına ilişkin idari görüşlerdir. Vergi anlaşması bulunan ülkeler, farklı kiralama modelleri veya farklı vergi mukimliği durumlarında sonuç ayrıca değerlendirilmelidir.
