Riskli Yapılar Güçlendirilebilir mi?

Yıkım Tek Çözüm mü? Kentsel Dönüşümde Güçlendirme Seçeneği ve Hukuki Süreçler

Giriş: Kentsel Dönüşümde Her Bina Yıkılmak Zorunda mı?

Son dönemde riskli yapı tespitleri artarken, birçok malik “Yıkım şart mı?” sorusunu sormaya başladı. Oysa her yapı teknik olarak yıkılmak zorunda değil. Eğer güçlendirme mümkünse, bu yol da tercih edilebilir. Bu yazıda, riskli yapılarda güçlendirme kararı alınmasının şartları, süreci ve hukuki sonuçları hakkında net bilgiler sunulmaktadır.

1. Riskli yapı tespiti ne anlama gelir?

6306 sayılı Kanun’a göre, teknik raporla taşıyıcı sisteminin yetersiz olduğu tespit edilen yapılar “riskli yapı” olarak ilan edilir ve tapuya bu yönde şerh düşülür.

2. Riskli yapı tespit edilen bir bina mutlaka yıkılır mı?

Hayır. Teknik olarak güçlendirme mümkünse ve maliklerin %80’i bu yönde karar alırsa, bina yıkılmadan güçlendirilebilir.

3. Güçlendirme kararı nasıl alınır?

• Öncelikle teknik bir raporla güçlendirmenin mümkün olduğu ispatlanır.

• Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre %80 oranında (4/5) çoğunlukla karar alınır.

• Güçlendirme projesi hazırlanır ve ruhsat alınır.

• Tüm bu işlemler, riskli yapı yıkım sürecinde verilen 90 günlük süre içinde tamamlanmalıdır.

4. Yıkım kararı nasıl alınır?

Eğer güçlendirme yönünde yeterli çoğunluk sağlanamazsa, bina salt çoğunluk (arsa payı esasına göre %51) ile yıkılıp yeniden yapılabilir.

5. Güçlendirme kararı alındıktan sonra ne yapılır?

• Güçlendirme projesi belediye tarafından onaylanır.

• Ruhsat alınır.

• Projeyi hayata geçirecek bir yüklenici ile sözleşme yapılır.

• İşin sonunda, tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılması için başvuru yapılır.

6. Devlet güçlendirme için destek verir mi?

Evet. Teknik olarak güçlendirilmesi mümkün olan yapılar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından kredi desteği sağlanabilir.

7. Karara katılmayan malikler ne yapabilir?

• Karara katılmayan %20’lik azınlık, sözleşmeden doğan maliyetlere arsa payı oranında katlanmak zorundadır.

• Ancak karar alma sürecinde usulsüzlük olduğunu düşünüyorlarsa mahkemeye başvurabilirler.

8. Güçlendirme sözleşmesi hukuken nedir?

Bu sözleşme, maliklerle yüklenici arasında yapılan bir “eser sözleşmesi”dir. Ticari bir nitelik taşımadığı için çoğu zaman maliklerin “tüketici” sıfatı kabul edilir. Bu durumda sözleşme, Tüketici Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.

9. Kat mülkiyeti olmayan yapılarda güçlendirme nasıl olur?

Eğer yapı kat mülkiyetine geçmemişse, bir malik mahkemeye başvurarak binanın güçlendirilmesi gerektiğini ispat edebilir. Bu durumda diğer maliklerin rızasına gerek kalmadan mahkeme kararıyla güçlendirme yaptırılabilir.

10. 90 günlük süre neden önemli?

Riskli yapı tespiti sonrası maliklere tanınan 90 günlük sürede;

• Teknik rapor alınmalı,

• %80 çoğunlukla karar alınmalı,

• Ruhsat süreci tamamlanmalıdır.

Aksi takdirde, idare yıkım sürecini başlatır.

11. Karara katılmayan maliklerin tapu payı satılabilir mi?

Hayır. Güçlendirme kararlarında, karara katılmayan malikin arsa payı açık artırma ile satılamaz. Bu uygulama yalnızca yıkım ve yeniden inşa kararlarında geçerlidir.

12. Güçlendirme kararı usulsüz alınırsa ne olur?

Toplantıya çağrı şekli, karar yeter sayısı veya oylama usulü yanlışsa, her malik mahkemeye başvurarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.

13. Güçlendirme sözleşmesi Tüketici Mahkemesi’ne taşınabilir mi?

Eğer maliklerin amacı ticari değilse ve esasen barınma hakkını korumaya yönelikse, yapı güçlendirme sözleşmesi tüketici işlemidir. Bu durumda uyuşmazlık Tüketici Mahkemesi’nde çözülür.

14. Güçlendirme sözleşmeleri hangi hukuka tabidir?

• Öncelikle Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502)

• Türk Borçlar Kanunu (özellikle eser sözleşmeleri hükümleri)

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kentsel Dönüşüm mevzuatı ise sadece karar alma süreçlerinde belirleyicidir.

Sonuç: Yıkım tek yol değil, doğru bilgiyle güçlendirme mümkündür

Yıkım her zaman zorunlu değildir. Malikler teknik ve hukuki süreçleri doğru yönetirse, binalarını yıkmadan güçlendirebilirler. Bu hem zaman kazandırır hem de daha az maliyetle riskin ortadan kaldırılmasını sağlar.

Uzman desteğiyle ilerlemek ister misiniz?

Kentsel dönüşüm, tapu şerhleri, güçlendirme kararı, teknik rapor süreci ve sözleşme yönetimi gibi karmaşık konularla uğraşırken risk almak istemiyorsanız, size destek olmak için buradayız.

İletişim için:
📩 info@ozmconsultancy.com
📞 +90 216 352 29 61