Şirket Adına mı Yoksa Bireysel Olarak mı Gayrimenkul Alınmalı?

Bu rapor, inşaat sektöründe faaliyet göstermeyen ve KDV mükellefi olan bir işletme perspektifinden Türkiye’de güncel vergi mevzuatı (2025) altında gayrimenkul (konut, iş yeri, arsa ve depo) alımının anonim şirket (A.Ş.), limited şirket (Ltd. Şti.) veya şahıs işletmesi üzerinden mi yoksa bireysel olarak mı daha avantajlı olduğunu analiz eder.

Her gayrimenkul türü için kullanım amaçları (kullanım, kiralama ve yatırım/satış) ayrı ayrı değerlendirilmiş, vergisel boyutlar incelenmiştir.

Mevzuat Özeti ve Güncel Durum

• Kurumlar vergisi oranı: 2025’te genel oran %25’tir; bankalar ve bazı sektörler için oran %30’dur. İhracat ve imalat kazançları için indirimler vardır, ancak gayrimenkul ticareti yapan işletmelere uygulanmaz.

• Gelir vergisi tarifesi: 2025’te beyan edilen gelire göre %15–%40 arasında değişmektedir.

• KDV oranları: Konutların ilk tesliminde 150 m²’yi aşmayan net alan için %10 KDV, alanı 150 m²’yi aşan konutlarda aşan kısım için %20 KDV uygulanır.

• İş yeri, depo ve ofis teslimleri genellikle %20 KDV’ye tabidir. Arsa satışında KDV oranı %10’dur. Kentsel dönüşüm projelerinde ilk teslimde %1 KDV uygulanabilir.

• Kurumların taşınmaz satış kazancı istisnası: 15 Temmuz 2023 tarihli 7456 sayılı Kanun ile kurumlar vergisi kanununun 5/1-e maddesindeki taşınmaz satış kazancı istisnası ve buna bağlı KDV istisnası kaldırılmıştır. Bu tarihten önce edinilen taşınmazların satışında kazancın %25’i istisna edilebilmekte, ancak kazancın 5 yıl özel fonda tutulması ve bedelin 2 yıl içinde tahsil edilmesi şarttır.

• 15 Temmuz 2023 sonrasında edinilen taşınmazların satışı için hiçbir kurumlar vergisi veya KDV istisnası yoktur.

• Değer artışı kazancı (GVK Geçici 80): Bireysel olarak alınıp 5 yıl içinde satılan gayrimenkulden elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilir; 2025’te 120.000 TL tutarında istisna uygulanır ve kalan tutar gelir vergisi tarifesine göre vergilenir. 5 yıl sonra satılan konut, iş yeri, arsa vb. için bireysel vergileme yoktur.

• Kira geliri vergisi: Bireysel konut kira gelirleri için 2024’te 33.000 TL, 2025’te 47.000 TL’lik istisna vardır. İşyeri kiralarında istisna yoktur ve gerçek gider veya götürü gider yöntemleriyle beyan edilir. Ticari işletmelerin kira gelirleri ise kurum kazancına dahil edilerek %25 kurumlar vergisine tabidir; iş yeri kiralarında %20 KDV hesaplanır.

• Amortisman (itfa) oranları: Normal binalar için faydalı ömür 50 yıl ve amortisman oranı %2’dir. Fabrika binaları 40 yıl (%2,5), prefabrik yapılar 10 yıl (%10), depo/arsalar üzerine yapılan yapılar için amortisman süresi genellikle bina gibi 50 yıl kabul edilir. Arazi ve arsalar amortismana tabi değildir.

Aşağıdaki bölümlerde şirket tiplerine göre avantajlar ve dezavantajlar ele alınmıştır.

1. Alım Amacına Göre Vergi Etkileri

1.1 Kullanım Amacı (işletme faaliyetinde kullanma)

1.2 Kira Geliri Elde Etme Amacı

1.3 Yatırım/Satış Amacı

2. Vergisel Boyutların Ayrıntılı İncelenmesi

2.1 Kurumlar Vergisi / Gelir Vergisi

• Sermaye şirketleri (A.Ş., Ltd. Şti.): Gayrimenkulden elde edilen gelirler ve satış kazançları kurum kazancına dahil olur. 2023’ten itibaren taşınmaz satış kazanç istisnası kaldırılmış ve kazancın tamamı vergilendirilmektedir. 15 Temmuz 2023’ten önce alınan taşınmazların satışında kazancın %25’i istisna edilebilir; bu kazanç 5 yıl özel fon hesabında tutulmalı ve satış bedelinin 2 yıl içinde tahsil edilmesi gereklidir

• Şahıs işletmeleri: Ticari faaliyet kapsamında edinilen gayrimenkullerin satışından doğan kazançlar ticari kazançtır ve gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Aşamalı tarifede %15–%40 oranında vergi ödenir 5 yıl şartı aranmaz ve istisna yoktur

• Bireysel yatırım: İşletme dışı bireysel alımlarda, gayrimenkul 5 yıldan önce satılırsa değer artışı kazancı olarak vergilendirilir; 2025 için 120.000 TL istisnadan yararlanılır ve kalan tutar gelir vergisine tabi olur. 5 yıldan sonra satılan konut, iş yeri veya arsa için vergi alınmaz.

2.2 KDV Durumu

• Satın alma: KDV mükellefi olan işletmeler gayrimenkul alırken KDV öder. Konut teslimlerinde 150 m²’ye kadar %10, fazlası %20 KDV; işyeri ve depo teslimleri %20 KDV; arsa teslimleri %10 KDV’dir

• KDV indirimi: İnşaat faaliyeti olmayan işletmelerin KDV yükümlülüğü sınırlı olduğundan ödenen KDV, satış veya diğer KDV’ye tabi işlemler olmadıkça devreden KDV olarak kalır. Taşınmaz satışında 15 Temmuz 2023 sonrası istisna olmadığından satış sırasında KDV hesaplanır ve önceki yıllarda indirilen KDV’nin bir kısmı fiilen iade alınamaz

• Satış: 15 Temmuz 2023’ten sonra alınan taşınmazların satışında KDV istisnası yoktur ve %20 veya %10 oranları uygulanır 15 Temmuz 2023’ten önce alınan taşınmazların satışında KDV istisnası devam etmektedir ancak sadece gayrimenkul ticareti veya kiralama faaliyetinde bulunmayan işletmeler faydalanabilir

• Bireyler: Kişisel gayrimenkul satışında KDV uygulanmaz; KDV mükellefiyeti doğmaz. İlk teslim olmayan kullanılmış konut/iş yeri satışlarında KDV yoktur.

2.3 Amortisman Uygulamaları

• Bina: Normal binalar 50 yıl faydalı ömre sahip olup %2 oranında amortismana tabidirturmob.org.tr. Fabrika binaları 40 yıl (%2,5), prefabrik yapılar 10 yıl (%10) amortismana tabidirturmob.org.tr. Deponun betonarme bina olması halinde 50 yıl; üretim tesisi niteliğinde ise 40 yıl amortize edilir.

• Arsa: Arazi ve arsalar amortismana tabi değildir. Arazi üzerine bina inşa edildiğinde, kredi faizleri ve kur farkları inşaat tamamlanıncaya kadar maliyete eklenir ve bina ile birlikte amortismana tabi tutulur

• İyileştirme ve bakım: Bina değerini artıran veya ömrünü uzatan harcamalar (ek bina, güçlendirme) aktife eklenir ve amortize edilir. Sadece bakım-onarım niteliğindeki giderler doğrudan giderleştirilir

2.4 Satış Kazancı Vergilendirmesi

• Sermaye şirketleri: 15 Temmuz 2023 sonrasında alınan taşınmazların satışından elde edilen kazancın tamamı kurumlar vergisine tabidir. Öncesinde alınanlar için kazancın %25’i istisna olup 5 yıl fon hesabında tutulmalıdır İstisnadan yararlanmak için taşınmaz en az iki tam yıl aktiflerde tutulmalı ve taşınmaz ticareti veya kiralama işi yapılmamalıdır

• Şahıs işletmeleri: İşletme aktifindeki taşınmaz satışı ticari kazanç sayılır; değer artışı kazancı istisnasından yararlanılamaz

• Bireysel: Bireylerce satın alınan taşınmazların 5 yıl içinde satılması halinde değer artışı kazancı üzerinden vergi alınır; 2025’te 120.000 TL istisna uygulanır ve Yİ-ÜFE endekslemesiyle maliyet artırılır 5 yıl sonrası satışta vergi yoktur.

2.5 Gider Yazma ve Muhasebeleştirme Avantajları

• İşletmeler: Gayrimenkulle ilgili emlak vergisi, sigorta, bakım-onarım giderleri, kredi faizleri, damga vergisi, tapu harçları gibi harcamalar gider olarak kaydedilebilir. Taşınmazla ilgili tamiratların aktife eklenmesi gereken durumlarda amortisman yoluyla giderleştirilir. İşletme aktifindeki taşınmaz satıldığında oluşan zararın yalnızca %50’si gider yazılabilir; diğer %50’si kanunen kabul edilmeyen giderdir

• Bireyler: Kişisel konut kira gelirleri için gerçek gider yöntemi uygulanırsa faiz, sigorta, emlak vergisi, bakım-onarım gibi giderler indirilebilir; götürü gider yönteminde kira gelirinin %15’i gider kabul edilir. Taşınmaz satışı veya alımı için yapılan masraflar (tapı harcı, komisyon, noter) değer artışı hesabında maliyete eklenir ve vergiden düşülür.

2.6 Kira Gelirlerinin Vergisel Etkisi

• Konut kiralama: Gerçek kişiler 2025’te 47.000 TL’lik istisnadan yararlanabilir. İşyeri kiralamalarında istisna yoktur; kiracı tarafından yapılan %20 stopaj nihai vergidir.

• Şirketlerin kira geliri: Kira gelirleri kurum kazancına eklenir ve %25 kurumlar vergisine tabidir; işyeri kiralarında %20 KDV hesaplanır ve kiracı %20 stopaj öder.

• Şahıs işletmelerinin kira geliri: Ticari kazanç kapsamında gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir; KDV mükellefiyeti varsa KDV hesaplanır ve kiracı tarafından stopaj yapılır

3. Gayrimenkul Türüne ve Amaçlara Göre Karşılaştırmalı Değerlendirme

3.1 Konut

Bireysel Alımın Avantajları

• Kira gelirinde istisna: Yılda 47.000 TL’ye kadar kira gelirinde vergi muafiyeti bulunması ve giderler için götürü gider seçeneği olması avantajdır

• Satış kazancında vergi yok: 5 yıl elde tutulan konutun satışı vergiye tabi değildir; KDV uygulanmaz.

• KDV ödenmemesi: İkinci el konut satışlarında KDV yoktur; alıcı veya satıcı KDV ödemesi yapmaz.

Şirket Üzerinden Alımın Avantaj ve Dezavantajları

• Avantajlar:

  • Konutun işletme için kullanılması hâlinde amortisman ayrılarak gider yazılması; kira geliri elde edilirse giderler indirilebilir.

• Dezavantajlar:

  • Alımda %10 veya %20 KDV ödeme zorunluluğu; KDV indirim hakkı olsa da devreden KDV oluşabilir

  • Satışta 2023 sonrası istisna olmadığı için kazanç kurumlar vergisine tabi

  • Kira geliri elde edildiğinde konut olması nedeniyle KDV yoktur; ancak vergi avantajı sınırlıdır.

3.2 İşyeri / Depo

Bireysel Alımın Avantaj ve Dezavantajları

• Avantajlar:

  • Satışta KDV yoktur ve 5 yıl sonrası değer artışı vergisi ödenmez.

• Dezavantajlar:

  • Bireysel kişinin işyeri kiralaması durumunda %20 stopaj kesintisi yapılır; bu, kira gelirinin fiili getirisini azaltır. Ayrıca kira gelirinde istisna uygulanmaz.

  • Alımda birey KDV ödeyip indirim hakkı kullanamaz; maliyet artar.

Şirket Üzerinden Alımın Avantaj ve Dezavantajları

• Avantajlar:

  • Alımda ödenen %20 KDV indirim konusu yapılabilir.

  • Amortisman ayrılarak gider yazılır; kira geliri kurumlar vergisine tabi olup giderler düşülebilir.

• Dezavantajlar:

  • Satışta KDV ve kurumlar vergisi istisnası 2023 sonrası yoktur

  • Kira geliri elde edilirken KDV hesaplanması ve kira üzerinden stopaj yapılması gerekir; nakit akışı etkilenir.

3.3 Arsa

Bireysel Alımın Avantajları

• Arsa satışı: 5 yıl sonra satılırsa vergi yoktur; KDV yoktur.

• Bireysel yatırımın likidite avantajı: Arsa değer kazandığında vergisiz satılabilir (5 yıldan sonra) ve KDV maliyeti yoktur.

Şirket Üzerinden Alımın Avantaj ve Dezavantajları

• Avantajlar:

  • Alımda %10 KDV indirim konusu yapılabilir (eğer KDV’li bir satış yapılıyorsa).

  • Arazi geliştirme için yapılan harcamalar gider olarak kaydedilebilir.

• Dezavantajlar:

  • Arsa amortismana tabi olmadığı için maliyetini giderleştirme imkanı yoktur

  • Satışta KDV (%10) hesaplanır; kurumlar vergisi istisnası kaldırılmıştır.

3.4 Depo / Antrepo

• Depo veya antrepo genellikle işyeri kategorisinde değerlendirilir. Bireysel alımda KDV indirimi olmadığı için maliyet yüksektir; kiralama halinde %20 stopaj yapılır. Şirket üzerinden alımda KDV indirimi ve amortisman avantajı vardır ancak satışta istisna yoktur ve KDV yükü devam eder.

4. Sonuç ve Öneriler

1. Konut yatırımlarında bireysel alım genellikle daha avantajlıdır. Bireysel alımlarda kullanılmış konut satışlarında KDV bulunmaması, 5 yıl elde tutma şartı ile değer artışı kazancının vergisiz olması ve kira gelirinde yıllık istisna uygulanması ciddi avantaj sağlar. Şirketler için satış kazancı istisnasının kaldırılması nedeniyle vergisel yük daha fazladır.

2. İşyeri ve depo yatırımlarında işletmenin amacı önemlidir. İşyeri veya depo aktif olarak işletme faaliyetinde kullanılacaksa ve işletme düzenli olarak KDV üretip devreden KDV’yi azaltabiliyorsa şirket üzerinden alım uygun olabilir. Böylece %20 KDV indirilebilir, amortisman yoluyla gider yazılabilir ve kiraya verilirse kira gelirleri kurumlar vergisi içinde vergilenir. Ancak yatırım amaçlı alımda 2023 sonrası istisnanın kaldırılması nedeniyle şirket satışı vergi yükünü artırır; bireysel alım 5 yıl tutulduğunda vergisiz satış imkânı sağlayabilir.

3. Arsa alımlarında bireysel sahiplik daha esnektir. Arsa amortismana tabi olmadığı ve şirketler için satışta KDV ve kurumlar vergisi istisnası bulunmadığı için, arsanın değer kazancından yararlanmak isteyen yatırımcılar bireysel alımı tercih edebilir. Şirketler arsa üzerinde inşaat yapıp satma planı varsa KDV indirimi avantajı sağlanabilir ancak bu durumda gayrimenkul ticareti faaliyeti olduğundan satışı KDV’li ve vergili olacaktır.

4. Şahıs işletmeleri ve şirketler arasındaki fark. Şahıs işletmelerinde gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançlar ticari kazançtır; 5 yıl şartı olmadan gelir vergisine tabidir. Bu nedenle işletme aktifinde tutulacak gayrimenkullerin yatırım amaçlı alınması yerine işletme ihtiyaçları için alınması daha mantıklıdır.

5. KDV ve diğer vergiler. KDV mükellefi olmayan bireysel yatırımcılar, gayrimenkul alımında KDV ödemedikleri için maliyet avantajı sağlar. KDV mükellefi işletmeler ise KDV’yi indirim konusu yapsalar bile devreden KDV nedeniyle nakit akışı etkilenebilir ve satış sırasında ilave KDV hesaplama yükümlülüğü vardır

Genel Değerlendirme

• Kullanmaya yönelik konut alımlarında işletmenin ihtiyaçları önemliyse şirket üzerinden alınabilir; ancak vergisel avantaj açısından bireysel alım daha ekonomiktir.

• Kira getirisi hedeflenen işyeri ve depolarda, uzun vadede şirketlerin amortisman ve gider indirimi avantajı olsa da kira geliri üzerinden KDV ve stopaj yükü vardır. Bireysel alımlarda stopaj nedeniyle net getiri azalır.

• Yatırım/satış amacıyla alımlarda 2023 sonrası istisna kaldırıldığından şirketler üzerinden gayrimenkul alımı vergi açısından dezavantajlıdır. Bireysel alımlarda 5 yıl bekleme koşulu ile vergisiz satış ve KDV’siz işlem avantajı bulunmaktadır.

Bu analiz, 2025 yılında yürürlükte olan mevzuata ve resmi kaynaklara dayanmaktadır; mevzuatta olası değişiklikler ve özel durumlar (örneğin yabancı alıcıya KDV istisnası gibi dikkate alınarak her işlem öncesinde uzman görüşü alınması önerilir.

Detaylı Bilgi ve Danışmanlık Hizmetlerimiz için

info@ozmconsultancy.com