Yunanistan Kira Gelir Vergisi Ne Kadar?
Yunanistan'da gayrimenkul yatırımı yapmanın temel vergi yükümlülükleri ve avantajları nelerdir?
Yunanistan'da gayrimenkul yatırımı yaparken çeşitli vergi yükümlülükleri ve avantajları bulunmaktadır.
Temel Vergi Yükümlülükleri:
Vergi Numarası (AFM): Yunanistan'da gayrimenkul satın almak, kiralamak, banka hesabı açmak, elektrik veya su bağlatmak gibi önemli tüm işlemler için reşit her bireyin bir vergi numarası (AFM veya Afimi) alması zorunludur. Yunanistan vatandaşı olmayan bireyler için başvuru, "Doi Katikon Eksoterikou" yani Yunanistan Yabancılar Vergi Dairesi'ne yapılır. Yabancılar Vergi Dairesi, Atina merkezinde bulunur ve Cuma günleri hizmet vermemektedir. Bu vergi numarası 9 hanelidir ve tek bir kişiye özeldir; birden fazla numara almak suçtur. Başvuru için M1 kişisel bilgiler formunun doldurulması ve bir "antiklitos" (vergisel ilişkili kişi) atanması gerekmektedir. Antiklitos, başvuru sahibine veya kendisine mali bir yük getirmez ancak tebliğ edilen evraklar size ulaşmadığında sizi bilgilendirme zorunluluğu vardır. Firmalar bu işlem için 50 Euro karşılığında hizmet sunmakta olup, vekaletname yoluyla da vergi numarası çıkartılabilir.
Kira Gelir Vergisi: Yunanistan'da elde edilen kira gelirleri artan oranlı olarak vergilendirilir.
Yıllık 12.000 €'ya kadar kira geliri için %15.
12.001 € ile 35.000 € arası için %35.
35.000 €'nun üzerindeki gelirler için %45. Bu gelirler, brüt kira gelirinden onarım ve bakım giderleri için yapılan %5'lik indirim düşüldükten sonra hesaplanan net gelir üzerinden vergilendirilir. Yıllık toplam kişisel gelirin 12.000 Euro'yu aşması durumunda, hem kira gelirinden hem de diğer kaynaklardan elde edilen toplam gelir üzerinden ek olarak özel bir dayanışma katkısı alınır.
Emlak Vergisi (Enfia): Emlak vergisi otomatik olarak sistemden çıkar ve 12 taksitte ödenir. 2025-2026 dönemi için ödemeler 31 Mart 2025'ten 27 Şubat 2026'ya kadar başlar.
Damga Vergisi: Konut kiraları için damga vergisi 1 Ocak 2008'den itibaren kaldırılmıştır. Ancak, konut dışı mülklerin kiraları %3,6 damga vergisine tabidir ve bu vergi, ev sahibinin vergi beyannamesi değerlendirmesi ile otomatik olarak tahsil edilir.
Kısa Süreli Kiralama (Airbnb) Vergilendirmesi ve Yükümlülükleri:
Kısa süreli kiralamadan elde edilen gelirler, eğer sadece konaklama hizmeti veriliyorsa, gayrimenkullerden sağlanan gelir statüsüne girer ve yukarıdaki kira gelir vergisi oranlarına tabi olur. Bu gelirler genellikle KDV'den muaftır ve zorunlu sigortaya (EFKA) tabi değildir.
Ancak, konaklama hizmetine ek olarak temizlik veya kahvaltı gibi başka hizmetler de sunuluyorsa, sağlanan gelir işletme faaliyetinden sağlanan gelir olarak kabul edilir ve buna göre vergilendirilir. Bu durumda faaliyet başlangıcı yapma, ilgili tüm yükümlülükleri yerine getirme ve KDV ödeme zorunluluğu doğar.
2024 Ocak ayı itibarıyla, üç veya daha fazla mülkün kısa süreli kiralamalarından elde edilecek gelirler, otel ve odalar için geçerli olan %13 KDV'ye ve konaklama ücretlerine tabi olacaktır.
Üç veya daha fazla mülkü kısa süreli kiralayan mülk sahipleri için vergi dairesinde defter açma, şirket kurma, KDV beyannameleri için muhasebeci tutma ve gelir-giderlerini MyDATA'ya kaydetme yükümlülükleri getirilmiştir.
Kısa Süreli Konaklama Gayrimenkulleri Siciline kaydolmama veya dijital platformlarda sicil kayıt numarasının görünmemesi durumunda 5.000 Euro para cezası uygulanabilir. Beyannamenin geç gönderilmesi durumunda 100 Euro, yanlış beyan edilmesi durumunda ise ilgili gayrimenkulün kira bedelinin iki katı ceza uygulanır.
Vergi Avantajları:
Erken Beyanname İndirimleri: Kira gelir vergisi beyannamesi, son tarih olan 15 Temmuz'dan önce verilirse indirimler uygulanır:
Beyanname içinde bulunulan ayın sonuna kadar verilirse %4 indirim.
Bir sonraki ayın 15'ine kadar verilirse %3 indirim.
Mayıs ayının 15'ine kadar verilirse %2 indirim.
Kira Geliri Gider İndirimi: Onarım ve bakım giderlerinden dolayı toplam brüt kira geliri vergisinde %5'lik bir indirim uygulanır, bu da vergilendirilebilir kira gelirini düşürür.
Golden Vize Vergi Avantajları: Yunanistan Golden Vize programı kapsamında gayrimenkul yatırımı yapan yatırımcılar çeşitli vergi avantajlarından faydalanabilirler.
Düşük Kira Geliri Vergisi: Düşük kira geliri vergisi oranları uygulanır. Örneğin, 12.000 Euro'ya kadar olan kira gelirleri için sadece %15 vergi ödenir.
Gider Gösterme İmkanı: Gider gösterme imkanı mevcuttur.
Emlak Vergisi İndirimi: İlk alımda %3 emlak vergisi ve yıllık emlak vergisinde indirimler sağlanabilir. Bazı bölgelerde ek vergi muafiyetleri de bulunmaktadır.
Yurtdışı Gelir Muafiyeti: Yunanistan dışından elde edilen gelirlerde vergi avantajı sağlanır.
Şirket Geliri İndirimi ve Yatırım Teşvikleri: Yunanistan'da kurulan şirketler için vergi indirimleri ve belirli sektörlerde yatırım yapanlara özel vergi avantajları sunulur.
Çifte Vergilendirme Anlaşması: Türkiye ve Yunanistan arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması sayesinde, aynı gelir için hem Türkiye'de hem de Yunanistan'da vergi ödenmesi önlenir ve bir ülkede ödenen vergi diğer ülkede mahsup edilebilir. Bu anlaşma, iki ülke arasında vergi konularında şeffaf bilgi paylaşımını da içerir.
"Non-Dom" Sistemi (Yüksek Gelirli Yatırımcılar İçin): 4646/2019 sayılı Kanun ile Yunanistan'da "ikametgahı olmayan kimse" (Non-Dom) sistemi getirilmiştir. Bu sistem, yurtdışında ikamet eden, yüksek mali yüzeye sahip yabancı uyruklu yatırımcıları çekmek amacıyla geniş tabanlı bir vergi teşvik politikası izlemektedir.
Yunanistan sınırları dahilinde en az 500.000 Euro yatırım yaparak vergilendirme ikametgahlarını Yunanistan'a taşıma fırsatı sunulur.
Yatırımcılar, 15 yıla varan bir süre için gelirlerinin alternatif vergilendirme sistemine dahil edilmesinden yararlanabilirler.
Her vergi yılı için yurt dışında elde ettikleri tüm gelirler için toplam 100.000 €'luk sabit bir vergi (flat tax) öderler.
Aile üyelerini (eşler ile üst ve alt soyu) bu sisteme dahil etmeleri durumunda, her akraba için yıllık sabit oranlı 20.000 € ek vergi ödemeleri gerekmektedir.
Bu sistemden yararlanmak için, vergilendirme ikametgahının Yunanistan'a taşınmasından önceki sekiz (8) yılın yedi (7) yılı boyunca Yunanistan'da vergi mükellefi olmamak ve Yunanistan'da gayrimenkul veya işletmelere en az 500.000 Euro yatırım yaptığını kanıtlayabilmek gibi belirli koşullar aranır. Başvuru her vergi yılının en geç 31 Mart'ında yapılmalıdır.
Sermaye Kazancı Vergisi Avantajı: Gayrimenkulün satılması durumunda, sadece alım satım arasındaki değer artışı üzerinden vergi ödenir, bu da vergisel açıdan avantajlıdır.
İkamet Zorunluluğu Yoktur: Golden Vize programı ile alınan evde ikamet etme zorunluluğu yoktur, kiraya vermek mümkündür.
Yeni Sakinler İçin Genel Vergi Teşvikleri: Yunanistan'a taşınan ve vergi ikametgahı kazanan göçmenler için üç farklı kategoriye ayrılan vergi teşvikleri mevcuttur:
Yabancı çalışanlar, oturum izni aldıktan sonra 7 yıl boyunca gelirlerinin yarısı üzerinden vergi ödemezler.
Yunanistan'da emekli olan yabancılar, tüm gelirleri üzerinden 15 yıl boyunca %7'lik sabit bir vergi oranı öderler.
Yunanistan'da emlak yatırımı yaparak oturum izni alan yüksek gelirli yabancılar, gelirlerine bakılmaksızın €100,000'lik tek bir vergi öderler (Non-Dom sistemi).
Yunanistan'da iş bulmanın zor olması ve bürokrasinin yaygın olması, vergi ayrıcalıklarını elde etme sürecini zaman alıcı ve şahsen ziyaret gerektiren bir dezavantaj olarak belirtilmektedir.
Yunanistan Kira Gelir Beyanı ile Detaylı Bilgi ve danışmanlık hizmetlerimiz için info@ozmconsultancy.com
