Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yeni Dönem: Tapu Güvencesi Güçlendi, Önleyici Hukuk Zorunluluk Haline Geldi

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16 Mayıs 2025 tarihli kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından uygulamayı kökten değiştiren nitelikte bir dönüm noktasıdır. Bu yeni içtihat, tapu siciline güven ilkesini ön plana çıkarırken, sözleşme taraflarının artık çok daha kapsamlı bir risk yönetimi anlayışı ile hareket etmelerini zorunlu kılmaktadır.

1. Yeni İçtihadın Temel Mesajı

İçtihada göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında taşınmaz yükleniciye devredildikten sonra, yüklenicinin bu taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi veya ipotek tesis etmesi halinde, sözleşmenin geçersizliği veya feshi ileri sürülse dahi, tapuya güvenen iyi niyetli üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı korunacaktır.

Bu yaklaşım, daha önce geçerli olan ve sözleşmenin geçersizliğinin üçüncü kişinin tapudaki mülkiyetini de geçersiz kılabileceği yönündeki uygulamadan açık bir kopuşu ifade etmektedir.

2. Önceki Uygulama ile Kıyaslama

3. Bu Karar Ne Anlama Geliyor?

a. Mülkiyet ve Sözleşme Dengesi Yeniden Tanımlandı

Yeni içtihat, mülkiyet hakkı ile sözleşmeden doğan yükümlülükler arasındaki ilişkinin dengesini değiştirmiştir. Tapuya güven ilkesi, artık daha geniş şekilde yorumlanmaktadır. Bu, aynı zamanda tapuda işlem yapan üçüncü kişilerin korunmasını esas alan bir yaklaşımdır.

b. Arsa Sahipleri İçin Artan Hukuki Sorumluluk

Arsa sahipleri artık sözleşme hazırlık sürecinden itibaren çok daha dikkatli olmak zorundadır. Özellikle, yüklenicinin arsa payları üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlayan hükümler içermeyen sözleşmelerde, malik sıfatının korunması ciddi risk altına girebilir.

c. Yükleniciye Karşı Yaptırımlar Daha Sistematik Olmalı

Cezai şartlar, şarta bağlı devir hükümleri ve tapuya konulacak şerhler, artık teknik bir detay değil, önleyici hukuk araçlarıdır.

4. Önleyici Hukuk: Sözleşme Stratejisinin Yeni Normali

Bu içtihat değişikliği, davalar sonrası çözümden ziyade, sözleşme öncesi önleme yaklaşımını zorunlu hale getirmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken aşağıdaki hususlara mutlaka dikkat edilmelidir:

a. Tasarruf Yetkisi Açıkça Sınırlandırılmalı

Yüklenicinin arsa payları üzerindeki tasarruf yetkisi, inşaatın belirli bir seviyeye ulaşması veya teminatların sağlanması gibi objektif kriterlere bağlanmalıdır.

b. Cezai Şartlar ve Yükümlülükler Detaylandırılmalı

Sözleşmede teslim süreleri, gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar, yükleniciye tanınan yetkilerin sınırları ve uyuşmazlık çözüm yöntemleri açıkça belirlenmelidir.

c. Tapuya Şerh Konulmalı

Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, hem üçüncü kişilerin uyarılması hem de yüklenicinin tek taraflı tasarruflarını sınırlamak açısından önem arz etmektedir.

5. Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Bu karar geçmişe dönük olarak uygulanacak mı?
Hayır. Henüz yazılı gerekçesi yayınlanmamış olmakla birlikte, mevcut sözleşmelerdeki uyuşmazlıklar bakımından önceki içtihatlar geçerliliğini sürdürecektir. Yeni içtihadın etkisi, büyük ölçüde bundan sonra yapılacak sözleşmeler ve açılacak davalar bakımından olacaktır.

Soru 2: Arsa sahibi üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu nasıl ispat eder?
Kötü niyetin ispatı, somut delillere dayandırılmak zorundadır. Tapu şerhi varsa, üçüncü kişinin şerhi görmezden geldiği ispat edilebilir. Ancak genel olarak, yük ispat eden tarafa aittir ve bu oldukça güçtür.

Soru 3: Yüklenici inşaatı tamamlamadan ortadan kaybolursa, tapu devri yapılan kişi mülkiyeti koruyabilir mi?
Evet, eğer alıcı iyi niyetli ise ve tapuda tescil gerçekleştirilmişse, sözleşme feshedilse dahi tapu kaydı korunur.

6. Sonuç: Sözleşme Mimarisi Yeniden Tanımlanmalı

Yeni içtihat, sadece tapu güvencesine ilişkin değil; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüm yapısal çerçevesine ilişkin yeni bir paradigma sunmaktadır. Artık, klasik sözleşme metinleriyle ilerlemek yerine, detaylı bir sözleşme mimarisi oluşturmak zorunludur.

Taraflar, sadece kendi haklarını korumakla yetinmemeli; aynı zamanda olası üçüncü kişi risklerini de değerlendirmeli, gerekli sınırlamaları sözleşme düzeyinde hayata geçirmelidir.

7. Profesyonel Hukuki Danışmanlık Şart Hale Gelmiştir

Arsa sahipleri, yatırımcılar ve inşaat şirketleri, bu yeni içtihat çerçevesinde hazırlayacakları sözleşmeler için hukuki danışmanlık almadan harekete geçmemelidir. Aksi halde doğabilecek hak kayıpları, yıllar sürebilecek uyuşmazlıklara neden olabilir.

Bilgi ve Danışmanlık İçin Bizimle İletişime Geçin

Yargıtay’ın bu kritik içtihadı sonrasında, tapu işlemleri, proje sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi yüksek risk içeren alanlarda profesyonel destek almak isteyenler için stratejik danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

İletişim:
info@ozmconsultancy.com