Ev satarken ne kadar vergi öderim?

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Değer Artışı Kazancı Nedir?

Gayrimenkul yatırımları uzun vadede önemli kazançlar sağlarken, bu yatırımların elden çıkarılması durumunda vergi yükümlülükleri de ortaya çıkabilir. Özellikle Türkiye'de gayrimenkul satışlarından elde edilen değer artışı kazancı, yatırımcıların dikkat etmesi gereken önemli bir konudur. Bu yazıda, değer artışı kazancı nedir, hangi durumlarda vergiye tabi tutulur ve beyanname zorunluluğu var mıdır gibi sorulara cevap vereceğiz.

1. Hangi Mal ve Hakların 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasından Sağlanan Kazanç Değer Artışı Kazancıdır?

Değer artışı kazancı, arazi, bina, maden suları, menba suları, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri gibi taşınmaz malların ve hakların 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda elde edilen kazançları kapsar. Bu süre içinde mal ve hakların satışından sağlanan kazançlar, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmektedir. Ayrıca, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve motorlu araçlar, yükleme ve tahliye araçları gibi bazı taşınmazlar da bu kapsama girebilir.

Ancak dikkat edilmesi gereken bir nokta, bu tür kazançların çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller için geçerli olmadığıdır. Yani, zirai faaliyetlerde kullanılan gayrimenkuller değer artışı kazancı kapsamında vergiye tabi tutulmaz.

2. Miras Yoluyla veya Bedelsiz Olarak Sahip Olunan Gayrimenkulün Satışında Değer Artışı Kazancı Doğar mı?

Miras yoluyla ya da bedelsiz olarak edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasında, satış sonucu elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak değerlendirilir. Eğer mal ya da hak ivazsız yani bir bedel ödenmeden elde edilmişse, bu durumda da gayrimenkul satışı sonrası elde edilen kazanç yine vergiye tabidir.

Bu tür satışlarda gayrimenkulün edinim tarihi, miras veya bağış yoluyla elde edilme tarihi olarak kabul edilir ve bu tarihten itibaren 5 yıl içinde yapılan satışlardan elde edilen kazanç, değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olur.

3. Sahip Olunan Arsa Üzerine İnşaat Yapıldığında Değer Artışı Kazancı Oluşur mu?

Evet, arsa üzerine inşaat yapıldığında ve bu inşaatın sonucunda bir yapı (daire, bina, vb.) elde edildiğinde, bu gayrimenkulün satışı da değer artışı kazancı kapsamına girer. Özellikle kat karşılığı inşaat projelerinde arsa sahibinin, müteahhitten aldığı daireler ya da binalar, arsa sahibinin mülkiyetine geçtiği tarihten itibaren 5 yıl içinde satılırsa, bu satışlar değer artışı kazancı doğurur.

Bu tür satışlarda, arsa sahibinin elde ettiği kazanç, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen haklara göre hesaplanır ve buna göre vergilendirilir.

4. Değer Artışı Kazancı İçin Yıllık İstisna Tutarı Ne Kadardır?

Değer artışı kazancının vergilendirilmeyen kısmı, yani istisna tutarı her yıl değişiklik göstermektedir. 2023 yılı için bu istisna tutarı 55.000 TL olarak belirlenmiştir. 2024 yılına gelindiğinde ise, istisna tutarı 87.000 TL olarak uygulanacaktır.

Bu istisna tutarı, elde edilen kazançtan düşülür ve kalan tutar üzerinden vergi hesaplanır. Bu nedenle, gayrimenkul satışından elde edilen kazancın ne kadarının vergiye tabi olduğunu doğru hesaplayabilmek için yıllık istisna tutarını bilmek önemlidir.

5. Şahsa Ait Gayrimenkulün Elden Çıkarılması Durumunda Beyanname Verilmeli mi?

Eğer gayrimenkul bir işletmenin aktifine kayıtlı değilse ve şahsa ait bir gayrimenkul ise, bu durumda 5 yıl içinde elden çıkarılması sonucu elde edilen kazançlar beyanname ile bildirilmelidir. Ancak, istisna tutarını aşan kazançlar için beyanname verme zorunluluğu bulunmaktadır.

Örneğin, 2023 yılı içinde gayrimenkul satışı sonucu 55.000 TL'den fazla kazanç elde edildiyse, bu kazanç değer artışı kazancı olarak beyan edilmeli ve vergilendirilmelidir. Ancak, 55.000 TL'nin altındaki kazançlar için beyanname zorunluluğu bulunmamaktadır. 2024 yılında bu istisna tutarı 87.000 TL'ye çıkarılmıştır, dolayısıyla bu yıl içinde yapılan satışlarda kazanç bu tutarı aşmadıkça beyanname verilmesine gerek yoktur.

6. Değer Artışı Kazançlarında Safi Kazanç Nasıl Bulunur?

Değer artışı kazancının safi kazanç üzerinden vergilendirildiği unutulmamalıdır. Safi kazanç, gayrimenkulün elden çıkarılması sonucu elde edilen brüt kazançtan, çeşitli giderlerin düşülmesiyle hesaplanır. Safi kazancın bulunmasında iki ana unsur önemlidir:

• Elden çıkarma bedeli: Gayrimenkulün satış bedelidir. Satış sırasında elde edilen bu bedel, vergilendirilecek kazancın hesaplanmasında temel alınır.

• İktisap bedeli ve giderler: Gayrimenkulün satın alındığı dönemdeki maliyeti, alım-satım sırasında yapılan harcamalar (noter masrafları, tapu harçları, vb.) ve bu gayrimenkulle ilgili yapılan diğer giderler safi kazancın bulunmasında dikkate alınır. Ayrıca, gayrimenkulün elden çıkarılması sırasında ödenen vergi ve benzeri giderler de safi kazanç hesaplanırken indirilir.

7. Değer Artışı Kazancında Endeksleme Nasıl Yapılır?

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında endeksleme yöntemi, enflasyonun etkisini azaltmak için kullanılır. Türk Vergi Kanunu’na göre, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren geçen süre içinde fiyat artışlarından kaynaklanan değer kazançlarını vergiden muaf tutmak amacıyla endeksleme uygulanır.

Endeksleme yapılırken TÜİK’in Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) kullanılır. Eğer gayrimenkulün alındığı tarih ile satıldığı tarih arasında bu endeks %10'dan fazla artış gösterdiyse, endeksleme yapılabilir. Bu da gayrimenkulün gerçek değer artışını bulmayı sağlar ve vergiye tabi kazancın doğru bir şekilde hesaplanmasına yardımcı olur.

Sonuç: Değer Artışı Kazancı ve Vergilendirme Süreci

Gayrimenkul yatırımları, doğru yönetildiğinde kazançlı olabilir, ancak bu kazançların vergilendirilmesi konusunda dikkatli olunmalıdır. Değer artışı kazancı, özellikle 5 yıl içinde yapılan gayrimenkul satışlarında önemli bir vergi yükümlülüğü doğurabilir. Bu nedenle, gayrimenkul satışı yapmayı planlayanların vergi mevzuatını iyi bilmesi ve beyanname verme zorunluluğunu göz önünde bulundurması gerekir.