İmar Planı Değişikliğinde %90 Kuralı: Mülk Sahiplerini Bekleyen 5 Şaşırtıcı Gerçek

Bir mülk sahibi olduğunuzu ve arsanızın mevcut imar durumuyla sınırlı kaldığını hayal edin. Bir gün, yapılacak bir imar planı değişikliği ile arsanızın değerinin katlanabileceğini öğreniyorsunuz.

Bu heyecan verici bir olasılık olsa da, sizi "Değer Artış Payı" adı verilen kritik ve çoğu zaman yanlış anlaşılan bir düzenleme ile karşı karşıya bırakır.

Bu düzenleme, mülk sahiplerinin bir imar planı değişikliği için başvuru yapmadan önce bilmesi gereken, ilk bakışta görünmeyen şaşırtıcı detaylar içermektedir.

--------------------------------------------------------------------------------

1. Değer Artışının Neredeyse Tamamı Kamuya Gidiyor: %90 Pay Kuralı

Yönetmeliğin en çarpıcı ve temel gerçeği budur: Mülk sahibinin talebiyle yapılan bir imar planı değişikliği sonucunda taşınmazda bir değer artışı meydana gelirse, bu artışın tam %90'ı "değer artış payı" olarak kamuya ödenmek zorundadır.

Bu kural, düzenlemenin temel amacını yansıtmaktadır; plan değişiklikleriyle yaratılan ek değerin, şehrin altyapısına ve kamusal ihtiyaçlarına geri dönmesini sağlamak.

--------------------------------------------------------------------------------

2. Süreç Siz Başlatıyorsunuz, Masrafı da Siz Ödüyorsunuz

Genel kanının aksine, bu süreç devlet tarafından resen başlatılmaz; yalnızca plan değişikliğine konu olan alandaki taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine başlar. Süreci başlatan taraf olarak, ilk maliyetleri de mülk sahipleri üstlenir.

En basit örnek

Bir arsa düşünün:

• Plan değişikliğinden önce değeri: 10 milyon TL

• Plan değişikliğinden sonra değeri: 100 milyon TL

• Değer artışı: 90 milyon TL

• Devlete ödenecek: 90 milyon TL × %90 = 81 milyon TL

Arsa sahibi 81 milyon TL’yi ödemeden inşaat ruhsatı alamaz.

Plan değişikliği öncesi ve sonrası mülkün değeri, Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenir.

Mülk sahipleri, bu değerleme raporlarının ücretlerini, planın onaylanmasını takip eden 15 gün içinde, henüz nihai pay miktarı kesinleşmeden ödemekle yükümlüdür.

Bu ücretin belirtilen süre içinde ödenmemesi durumunda, onaylanmış olan imar planı değişikliği iptal edilerek mülk eski imar durumuna geri döndürülür; yani tüm süreç boşa gitmiş olur.

--------------------------------------------------------------------------------

3. Her Plan Değişikliği Bu Kapsamda Değil: Önemli İstisnalar

Değer artış payı kuralı mutlak değildir ve mülk sahiplerinin bilmesi gereken önemli istisnaları vardır. Bu düzenleme her plan değişikliğine uygulanmaz. En önemli muafiyetlerden bazıları şunlardır:

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki "riskli alanlar" ve "rezerv yapı alanları".

• Kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlarda yapılan değişiklikler.

• Mazbut ve mülhak vakıflara ait taşınmazlar.

--------------------------------------------------------------------------------

4. Ödeme Yapılmadan Satış Yok: Tapuya Konan Güçlü Şerh

Yönetmelik, payın ödenmesini garanti altına almak için çok güçlü bir yaptırım mekanizması kullanır.

Plan değişikliği onaylandıktan hemen sonra, ancak henüz kamuya ilan edilmeden (askıya çıkarılmadan) önce, ilgili idare tapu müdürlüğüne bildirimde bulunarak mülkün tapu kaydına bir şerh koydurur.

Bu şerh, değer artış payının tamamı ödenene kadar mülkün satılamayacağı, devredilemeyeceği veya yapı ruhsatı alamayacağı anlamına gelir.

"Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının tamamının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payının tamamı ödenmedikçe satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapılamaz, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı düzenlenemez."

--------------------------------------------------------------------------------

5. Toplanan Para Nereye Gidiyor? Dağılımın Perde Arkası

Toplanan değer artış payının tek bir devlet kasasına gitmediğini bilmek önemlidir.

Fonlar, yerel yönetimlere ve kentsel dönüşüm projelerine geri dönecek şekilde belirli oranlarda dağıtılır. Örneğin, büyükşehir belediyesinin olduğu illerde toplanan pay şu şekilde paylaştırılır: %25'i büyükşehir belediyesine, %25'i ilgili ilçe belediyesine, %25'i kentsel dönüşüm projeleri özel hesabına ve kalan %25'i ise genel bütçeye gelir olarak kaydedilir.

Bu dağılım modeli, plan değişikliğinden doğan finansal kaynağın %75'inin doğrudan yerel yönetimlerin ve kentsel dönüşümün hizmetine sunulmasını garanti altına alarak, yaratılan değerin şehirle yeniden buluşmasını sağlar.

--------------------------------------------------------------------------------

Sonuç

"Değer Artış Payı", imar planı değişiklikleriyle ortaya çıkan değeri kamu yararına yönlendirmek için tasarlanmış karmaşık bir düzenlemedir. %90'lık oran dikkat çekici olsa da, sürecin mülk sahiplerinin talebiyle başlaması, ön maliyetlerin onlar tarafından karşılanması ve kritik muafiyetlerin varlığı gibi nüansları anlamak, en az bu oran kadar önemlidir.

Detaylı bilgi ve danışmanlık hizmetlerimiz için

info@ozmconsultancy.com