Kentsel Dönüşüm Vergi Avantajları 2025: Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel Dönüşüm Vergi Avantajları 2025: Sıkça Sorulan Sorular
Table of contents
Kentsel Dönüşüm Vergi Avantajları 2025: Sıkça Sorulan Sorular
6306 Sayılı Yasayla Gelen Vergisel Avantajlar Nelerdir?
6306 Sayılı Yasa, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerine, müteahhitlere ve ilgili taraflara birçok vergi avantajı sunar. Yasa’nın 7. Maddesi’nin 9. fıkrası kapsamında aşağıdaki işlemler çeşitli vergilerden ve harçlardan muaf tutulmuştur:
| Muafiyet Kapsamına Giren İşlemler | Muafiyet Türleri |
| Riskli yapının dönüşüm öncesi ve sonrası ilk satışı, devri, tescili ve ipotek işlemleri | Tapu harcı, noter harcı, belediye harçları, damga vergisi vb. |
| Yeni yapının maliklere, müteahhitlere veya kiracılara devri | Damga vergisi, tapu harcı, veraset ve intikal vergisi |
| Dönüşüm nedeniyle alınan krediler | Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV) |
| Riskli alanlarda veya rezerv yapı alanlarındaki dönüşüm işlemleri | Belediye harçları (belirli sınırlar içinde) |
KDV Avantajı Var mı?
Evet, 6306 sayılı yasa kapsamında üretilen konutların satışında indirimli KDV oranları uygulanır:
Riskli alan veya yapı dönüşümü: İlk 150 metrekare için %1 KDV, 150 metrekare üzerindeki kısım için %20 KDV.
Normal konut satışları: İlk 150 metrekare için %10 KDV, 150 metrekare üzerindeki kısım için %20 KDV.
Bu avantaj, kentsel dönüşüm projelerinde hak sahiplerinin ve müteahhitlerin maliyetlerini önemli ölçüde düşürmektedir.
Hak Sahiplerinin Taşınmaz Satışında Gelir Vergisi Ödenir mi?
Bu durum, taşınmazın mülkiyet devrine göre değişir:
Mülkiyetin Müteahhide Geçmesi Durumu:
Hak sahibi, taşınmazı müteahhide devrettikten sonra müteahhitten yeni bir taşınmaz alırsa, bu işlem yeni bir edinim olarak kabul edilir.
Yeni taşınmaz, edinim tarihinden itibaren 5 yıl boyunca elde tutulursa satıştan doğan gelir vergilendirilmez. Ancak 5 yıl içinde satılırsa, Değer Artış Kazancı olarak vergilendirilir.
Mülkiyetin Hak Sahibinde Kalması Durumu:
Taşınmazın mülkiyeti değişmeden dönüşüm yapılmışsa, bu işlem "şekil değişikliği" olarak değerlendirilir ve gelir vergisi doğmaz.
Satış durumunda, mülkiyetin ilk edinim tarihine göre 5 yıllık süre hesaplanır.
Tablo: Vergi Avantajlarının Özet Görünümü
| İşlem Türü | Vergisel Avantaj |
| Riskli yapının ilk satışı | Tapu harcı, noter harcı ve damga vergisi istisnası |
| Yeni yapının hak sahibine devri | Belediye harçları, döner sermaye ücretleri istisnası |
| Riskli yapı dönüşümünde alınan krediler | Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV) istisnası |
| Rezerv yapı alanında yapılan yeni yapılar | Belediye harçlarından muafiyet |
| Müteahhitin yeni yapıyı ilk kez satışı | Tapu harcı ve damga vergisi istisnası |
Sıkça Sorulan Sorular
1. Dönüşüm Sonrası İlk Satışta Hangi Vergiler Ödenmez?
İlk satış sırasında tapu harcı, noter harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi masraflar ödenmez. Ancak hak sahiplerinin müteahhitten aldığı taşınmazları ikinci kez satmaları durumunda bu istisnalar uygulanmaz.
2. Dönüşüm Kredilerinde Vergi Avantajı Var mı?
Evet. Kentsel dönüşüm kapsamında alınan krediler, Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi’nden (BSMV) muaftır. Bu durum, kredi maliyetlerini düşürür.
3. Riskli Alanlarda Ek Avantajlar Var mı?
Evet. Riskli alan veya rezerv yapı alanlarında, mevcut inşaat alanının 1.5 katına kadar olan yeni inşaatlar için belediye harçları alınmaz.
4. KDV Oranları Tüm Konutlar için Aynı mı?
Hayır. 6306 sayılı yasa kapsamındaki konutlarda, ilk 150 metrekare için %1 KDV uygulanır. Ancak bu avantaj, yalnızca dönüşüm projeleri kapsamında geçerlidir.
5. Gelir Vergisi Avantajı Nedir?
Hak sahipleri dönüşüm sonrası elde ettikleri taşınmazları 5 yıl boyunca ellerinde tutarsa, satıştan doğan kazanç Değer Artış Kazancı kapsamında vergilendirilmez.
Pratik Bilgiler: Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Taşınmaz devri: Müteahhide yapılan taşınmaz devri, "elden çıkarma" olarak değerlendirilir ve değer artış kazancına tabi olabilir.
Yeni mülkiyet tarihi: Müteahhitten alınan yeni taşınmazın edinim tarihi, vergi hesaplamalarında esas alınır.
Mülkiyet değişikliği yoksa: Hak sahipleri, taşınmaz mülkiyetini devretmeden dönüşüm yaptırırsa, gelir vergisi avantajı devam eder.
Kentsel Dönüşümde Vergi Avantajlarından Nasıl Yararlanabilirsiniz?
Riskli Yapı Tespiti Yaptırın: Taşınmazınızın riskli yapı statüsünde olup olmadığını öğrenin.
Dönüşüm Projesini Başlatın: Müteahhit veya proje geliştiricisi ile anlaşarak gerekli işlemleri tamamlayın.
Vergisel Avantajları Kontrol Edin: İlk satışta veya devralınan taşınmazlarda KDV, gelir vergisi ve diğer harç avantajlarından yararlanın.
5 Yıl Kuralına Dikkat Edin: Yeni taşınmazı elden çıkarmadan önce 5 yıllık süreyi dikkate alın.
Sonuç: Kentsel Dönüşüm ve Vergi Avantajları
6306 Sayılı Yasa, kentsel dönüşüm projelerine önemli vergisel avantajlar sunarak hak sahiplerini destekler. Ancak bu avantajlardan tam olarak yararlanmak için süreci doğru anlamak ve gerekli süreklilik şartlarına uymak önemlidir. Daha fazla bilgi ve danışmanlık için bize ulaşabilirsiniz:
info@ozmconsultancy.com
Özmen Mali Müşavirlik