Konut Yapı Kooperatifi Kurmak İsteyenlere Özel Rehber
Konut Kooperatifi Nasıl Kurulur? Kaçınılması Gereken 5 Hata
Konut Kooperatifi Nasıl Kurulur? Kaçınılması Gereken 5 Hata
Konut kooperatiflerinin nasıl kurulacağı ve sonrasında tapuları teslim edene kadar geçen süreçte dikkat edilmesi gereken başlıca konuları bu yazıda özetliyorum. İşte uygulamadan örneklerle kaçınmanız gereken 5 temel hata:
1- Alacağınız Arsayı Netleştirmeden Kooperatif Kurmayın!
Kooperatifler Kanunu'nda “arsa netleşmeden kooperatif kurulamaz” diye bir madde bulunmaz.
Arsanın yeri, fiyatı, imar durumu netleşmeden kooperatif kurmaya kalkarsanız, aylarca arsa arayışına girip hevesi kaçan üyeler nedeniyle kooperatif ortada kalabilir.
Arsa üzerinde ipotek veya kısıtlamalar var mı, mutlaka kontrol edilmelidir.
Kooperatif adına arsa satın alınmalı, üyeler adına alınıp sonra kooperatife devretmek risklidir ve masraflıdır.
Arsa sahibine ödeme yapılırken, bu tutarın kooperatifin resmi kayıtlarına yansıtılması gerekir. Aksi takdirde zimmet suçu oluşabilir.
2- Konut Kooperatifleri En Az 7 Ortakla Kurulabilir. Genel Kurul Yapmadan Yeni Ortak Kaydetmeyin.
Konut kooperatifleri en az 7 ortakla kurulabilir.
Toplu işyeri ve sanayi sitesi kooperatifleri de konut kooperatiflerine dahil olabilir.
Kooperatif kurulduktan sonra, genel kurul yapılmadan yeni ortak kaydedilemez.
Genel kurulda ortaklık şartları belirlenmeli ve üye alımı bu şartlara göre yapılmalıdır.
Konut kooperatifleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlıdır ve kuruluş izni buradan alınmalıdır.
Genel kurul her yıl haziran sonuna kadar düzenli olarak yapılmalıdır. Bilgi ve belgeler kooperatif bilgi sistemine zamanında yüklenmelidir.
3- İlk Genel Kurul, Konut Kooperatiflerinde En Önemli Genel Kuruldur. Yetkisiz İşlem Yapmayın!
Yönetim, denetim ve genel kurul olmak üzere kooperatifte üç ana organ bulunur.
Yönetim kurulunun yetkili olmadığı konularda, mutlaka genel kurul kararı alınmalıdır.
Genel kurul kararı olmadan para toplanamaz. Üyelerden alınacak ödemeler genel kurul tutanaklarında net şekilde belirlenmelidir.
Arsa alım-satım yetkisi genel kurula aittir ve arsanın durumu önceden kontrol edilmelidir.
İnşaatın yapımıyla ilgili kararlar ilk genel kurulda alınmalı, bu yetkiler devredilemez.
Kat karşılığı anlaşma yapılacaksa, kooperatifin alacağı asgari yüzde genel kurulda belirlenmelidir.
Kaç konut yapılacağı ve ortak sayısı genel kurulda belirlenmelidir.
Sosyal tesisler veya ek yapılar planlanıyorsa, bu kararlar da genel kurul tutanaklarına işlenmelidir.
4- Hatalı Vergi Mükellefiyeti Açtırmayın!
Konut kooperatifleri, vergisel avantajlar sayesinde üyelerin maliyetlerini azaltabilir.
Yanlış mükellefiyet açıldığında, düzeltme yapılması gerekebilir. Örneğin arsa alım aşamasına gelmemiş bir kooperatif için kurumlar vergisi mükellefiyeti açılmamalıdır.
Kooperatifler, ortak dışı işlem yapmadığı sürece kurumlar vergisi mükellefi olmak zorunda değildir.
5- İnşaat Sürecinde Müteahhit Firmayı Denetleyebileceğiniz Sistemi Netleştirin!
Kooperatifler, inşaatlarını ya kendileri yapar ya da yüklenici firmalarla anlaşır.
Yüklenicilere ödemeler inşaatın ilerleme oranına göre yapılmalıdır.
Sözleşmelerde fesih şartları, inşaat süresi, stopaj kesintileri net olarak belirlenmelidir.
%1 KDV avantajı, yüklenici maliyetine eklenmediğinden emin olunmalıdır.
Sonuç ve Özet Tablosu
| Konu | Öneri ve Hatalardan Kaçınma Yolları |
| Arsa Seçimi | Arsa netleşmeden kooperatif kurmayın; ipotek ve imar durumunu mutlaka kontrol edin. |
| Ortak Kaydı ve Genel Kurul | Genel kurul yapılmadan yeni ortak kaydı yapılamaz, ortaklık şartları belirlenmelidir. |
| Yönetim Yetkileri ve Kararlar | Tüm önemli kararlar genel kurulda alınmalı, yönetim kurulu yetkisini aşmamalıdır. |
| Vergi Mükellefiyeti | Yanlış vergi mükellefiyeti açmayın; kooperatifler kurumlar vergisi mükellefi olmayabilir. |
| Müteahhit ve İnşaat Süreci | Müteahhitle yapılan anlaşmalar açık olmalı; inşaat ilerleme oranına göre ödeme yapılmalı. |
Konut kooperatifleri, doğru adımlar atıldığında arkadaşlarınızla birlikte hayallerinizi gerçekleştirmenin harika bir yolu olabilir. Ancak yukarıda belirtilen 5 temel hatadan kaçınmak, başarılı ve sorunsuz bir süreç geçirmeniz için kritik öneme sahiptir.
Kooperatif Kuruluşu ve devamındaki süreç için bize ulaşabilirsiniz.
