Şirket Üzerine Olan Gayrimenkulü Satma ve Vergi İstisnaları

Uzun yıllardır yürürlükte olan ve şirketlerin aktiflerinde bulunan taşınmazların satışından elde edilen kazançların vergilendirilmesine ilişkin düzenlemelerde önemli değişiklikler yapılmıştır.

Şirket üzerine olan gayrimenkulü satma işlemlerine yönelik kurumlar vergisi ve katma değer vergisi (KDV) istisnaları, 14 Temmuz 2023 itibarıyla değiştirilmiş ve bazı durumlar için tamamen kaldırılmıştır.

Bu makalede, söz konusu değişikliklerin detayları, yeni oranlar ve geçiş dönemi düzenlemeleri ele alınacaktır.

1. Yeni Vergi Düzenlemeleri: Kurumlar Vergisi İstisnası

1.1. 14 Temmuz 2023 Öncesi ve Sonrası İstisna Oranları

Şirketlerin aktifinde en az iki yıl boyunca bulunan gayrimenkullerin satışından elde edilen kazançlar, daha önce %50 oranında kurumlar vergisinden istisna ediliyordu. Ancak, 14 Temmuz 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7456 sayılı Kanun ile bu oran %25’e düşürülmüştür. Ayrıca, 14 Temmuz 2023’ten sonra satın alınan taşınmazlar için ise bu istisna tamamen kaldırılmıştır.

Bu tarihten önce aktife giren taşınmazların satışından elde edilen kazançlar için geçici bir istisna devam ettirilmiş olup, sadece satış kazancının %25’i vergiden muaf tutulmuştur. Bu durum, şirketlerin uzun vadede taşınmaz satışlarından elde edecekleri kazançlar üzerindeki vergi yükünü önemli ölçüde artırmaktadır.

Örnek:
Bir şirket, 2022 yılında aktifine kattığı bir gayrimenkulü 2024 yılında sattığında, satış kazancının %25’i kurumlar vergisinden istisna tutulacaktır. Ancak aynı şirket, 15 Temmuz 2023 sonrasında satın aldığı bir gayrimenkulü sattığında, bu kazançtan hiçbir istisna uygulanmayacaktır.

1.2. Geçiş Dönemi Düzenlemeleri

Kurumlar Vergisi Kanunu’na eklenen Geçici 16. Madde ile, 14 Temmuz 2023’ten önce aktifinde taşınmaz bulunduran şirketler için istisna uygulaması devam etmektedir. Ancak bu istisna oranı, önceki %50’den %25’e düşürülmüştür. Bu geçiş dönemi düzenlemesi, taşınmazlarını uzun süre tutan şirketlerin vergi planlamalarını yeniden gözden geçirmelerini zorunlu hale getirmiştir.

2. Katma Değer Vergisi (KDV) İstisnası Değişiklikleri

2.1. KDVK’de Yapılan Değişiklikler

7456 sayılı Kanun ile sadece kurumlar vergisi değil, aynı zamanda katma değer vergisi (KDV) istisnaları da değiştirilmiştir. 14 Temmuz 2023 tarihinden önce KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesi kapsamında şirketlerin en az iki yıl aktiflerinde tuttukları taşınmazların satışında KDV istisnası uygulanıyordu. Ancak bu madde, 15 Temmuz 2023 itibarıyla yürürlükten kaldırılmış ve bu tarihten sonra satın alınan taşınmazların satışı KDV’ye tabi hale gelmiştir.

Bu değişiklik, taşınmaz alım-satım süreçlerinde ciddi bir maliyet artışına neden olacaktır. Şirketler artık satış işlemlerinde KDV yüküyle karşı karşıya kalacak ve bu da gayrimenkul satışı yapmayı planlayan şirketler için önemli bir vergi yükü anlamına gelmektedir.

2.2. Geçiş Dönemi ve KDV İstisnası

Kurumlar vergisi düzenlemelerinde olduğu gibi, KDV Kanunu’na eklenen Geçici 43. Madde ile 14 Temmuz 2023 tarihinden önce aktifinde taşınmaz bulunan şirketler, bu taşınmazları satarken KDV istisnasından yararlanabilecektir. Ancak bu istisna, yalnızca en az iki yıl süreyle aktifte yer alan taşınmazlar için geçerlidir. Bu geçiş dönemi düzenlemesi, taşınmaz satışı yapan şirketler için önemli bir avantaj sağlamaktadır.

3. Gayrimenkul Satışında Vergi Planlaması: İstisnaların Uygulanma Koşulları

3.1. İstisna Uygulamasında Temel Şartlar

Şirket üzerine olan gayrimenkulü satma işlemlerinde vergi istisnasından yararlanabilmek için bazı temel koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar şunlardır:

• Satış kazancının istisnadan yararlanacak kısmı, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulmalıdır.

• Bu fon, yalnızca sermayeye ilave edilmek amacıyla kullanılabilir. Başka bir şekilde çekilmesi durumunda, ilgili kazançlar istisna kapsamından çıkarılacaktır.

• Satış bedelinin ise, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi zorunludur. Bu süre içinde tahsil edilmeyen bedeller için uygulanmış olan vergi istisnası, ziyaa uğratılmış sayılacaktır.

3.2. Vergi İstisnasının Sona Erdiği Durumlar

İlgili gayrimenkul satış bedelinin tahsil edilmemesi veya istisna edilen kazancın farklı bir amaçla kullanılması durumunda, zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler için gecikme zammı ile birlikte vergi borcu doğacaktır. Bu nedenle, şirketlerin gayrimenkul satışlarında vergi planlamasını dikkatli bir şekilde yapması büyük önem taşır.

4. Şirketlerin Gayrimenkul Satış Stratejileri: Dikkat Edilmesi Gerekenler

4.1. Vergi Planlaması ve Satış Zamanlaması

Yeni vergi düzenlemeleri ile birlikte, şirketlerin gayrimenkul satışlarını stratejik olarak zamanlamaları kritik hale gelmiştir. Taşınmazların iki yıl boyunca aktifte tutulması, geçiş dönemi düzenlemelerinden faydalanmak isteyen şirketler için önemlidir. 15 Temmuz 2023’ten sonra satın alınan taşınmazlar için vergi istisnası tamamen kaldırıldığından, bu tarihten sonra yapılacak satışlarda şirketler hem KDV hem de kurumlar vergisi ödemek zorunda kalacaktır.

4.2. Geçiş Dönemindeki Taşınmazlar için Stratejik Satış

Geçici maddelerle devam eden istisnalar, 14 Temmuz 2023 öncesi aktifinde taşınmaz bulunan şirketler için bir fırsat sunmaktadır. Ancak, bu istisnaların sadece %25 oranında uygulanması ve sınırlı bir süreyle geçerli olması, şirketlerin bu taşınmazları en uygun vergi avantajıyla satabilmeleri için süreci dikkatle takip etmelerini gerektirmektedir.

Sonuç

Şirket üzerine olan gayrimenkulü satma işlemlerinde, 7456 sayılı Kanun ile getirilen vergi düzenlemeleri şirketlerin vergi yükünü önemli ölçüde artırmıştır. 14 Temmuz 2023 öncesi aktiflerinde taşınmaz bulunduran şirketler için geçici istisnalar devam etse de, bu düzenlemeler sınırlı bir süreyle ve daha düşük oranlarla uygulanmaktadır. Şirketlerin bu süreçte doğru vergi planlaması yaparak, taşınmaz satışlarını stratejik bir şekilde yönetmesi büyük önem arz etmektedir.

Özet: Yeni Vergi Düzenlemeleri ve Gayrimenkul Satışı

• 14 Temmuz 2023 sonrası taşınmaz alım-satım işlemlerinde vergi istisnaları büyük ölçüde kaldırılmıştır.

• Geçiş dönemi düzenlemeleri, önceki dönemde alınan taşınmazlar için istisnaların daha düşük oranlarda devamını sağlamaktadır.

• Kurumlar vergisi ve KDV istisnaları, şirketlerin gayrimenkul satışlarında önemli değişikliklere neden olmuş ve bu süreçte doğru planlama zorunlu hale gelmiştir.

Özmen Mali Müşavirlik