Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Avans Toplama ve İşletme Projesine İlişkin Değişiklikler

Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim faaliyetlerinin mali boyutu, uygulamada en sık uyuşmazlık doğuran alanlardan biridir. Avans toplama yetkisinin sınırları, işletme projelerinin hazırlanma ve onaylanma süreci ile kat maliklerinin mali yükümlülüklerinin hangi esaslara göre belirleneceği hususları uzun süredir tartışma konusudur.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan son değişiklikler, bu tartışmalı alanlara yönelik daha belirgin ve ölçülebilir kurallar getirmeyi amaçlamaktadır. Özellikle avans uygulamaları ile işletme projelerinin hukuki statüsü bakımından önemli yapısal değişiklikler söz konusudur.

Avans Toplama Yetkisinin Yeniden Tanımlanması

Kanunun 35. maddesinde yer alan eski düzenleme, yöneticilere “münasip miktarda avans” toplama yetkisi tanımakta ve bu avansın harcanması halinde kalan işler için yeniden avans talep edilebilmesine imkân vermekteydi. Bu ifade, miktar ve süre açısından herhangi bir sınır öngörmediğinden, uygulamada belirsizliğe ve keyfi taleplere yol açabilmekteydi.

Yeni düzenleme ile bu yaklaşım terk edilmiş; avans toplama yetkisi doğrudan işletme projesi ile ilişkilendirilmiştir. Buna göre avans, yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanabilecek, proje onaylandıktan sonra avans mekanizması bir finansman aracı olarak kullanılmayacaktır.

Bu değişiklikle birlikte avans uygulaması geçici ve sınırlı bir nitelik kazanmış, sürekli aidat benzeri bir yapıya dönüşmesinin önü kapatılmıştır.

İşletme Projesinin Onay Merciinin Açıkça Belirlenmesi

Kanunda yapılan bir diğer temel değişiklik, işletme projesinin hukuki statüsüne ilişkindir. Yeni düzenleme uyarınca işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması zorunlu hale getirilmiştir.

Bu hüküm, uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve işletme projelerinin fiilen yöneticiler tarafından tek taraflı olarak belirlenmesi sonucunu doğuran uygulamaların önüne geçmeyi amaçlamaktadır. İşletme projesinin, kat maliklerinin kolektif iradesi ile kabul edilmesi gerektiği açık biçimde hüküm altına alınmıştır.

Geçici İşletme Projesi ve Süre Sınırı

Mevcut bir işletme projesinin bulunmaması ihtimali de kanun koyucu tarafından düzenlenmiştir. Buna göre, kat malikleri kurulunca daha önce kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici en geç üç ay içinde genel kurulun onayına sunulmak üzere geçici bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür.

Bu düzenleme, yönetimin tamamen işlevsiz kalmasını önlerken, geçici projelerin süresiz biçimde uygulanmasının da önüne geçmektedir. Yöneticiye tanınan bu yetki, açıkça süre ile sınırlandırılmıştır.

Genel Kurulun Karar Alma Yükümlülüğü

İşletme projesinin kat maliklerine bildirilmesinden sonra sürecin nasıl işleyeceği de düzenleme altına alınmıştır. Buna göre genel kurul, bildirimi takiben en geç üç ay içinde işletme projesini aynen veya değiştirerek kabul etmek zorundadır.

Bu hüküm, işletme projelerinin uzun süre askıda kalmasını ve geçici düzenlemelerin fiilen kalıcı hale gelmesini engellemeye yöneliktir. Genel kurulun karar alma sorumluluğu açık biçimde tanımlanmış, yönetsel belirsizlik azaltılmıştır.

Avans ve Bedel Artışlarında Yeniden Değerleme Ölçütü

Düzenlemenin mali açıdan en kritik yönlerinden biri, geçici işletme projelerinde öngörülen bedellerin artış usulüne ilişkindir. Mevcut bir işletme projesi bulunması halinde, geçici işletme projesi için belirlenen bedel, yürürlükteki işletme projesi bedelinin takvim yılı başından itibaren, bir önceki yıla ilişkin olarak ilan edilen yeniden değerleme oranını aşmamak kaydıyla belirlenebilecektir.

Bu kapsamda Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine açık atıf yapılmış; bedel artışlarının objektif ve denetlenebilir bir ölçüte bağlanması sağlanmıştır. Böylece aidat ve avans artışlarında keyfi oranlar uygulanmasının önüne geçilmesi hedeflenmiştir.

Bize Ulaşın

Site Yönetim Denetim Hizmetlerimiz ile ilgili bize ulaşabilirsiniz.

info@ozmconsultancy.com