İçindekiler

1. Giriş: Konu ve Kimin İçin? — Yurtdışında ikamet edenler için kapsam ve amaç.

2. Temel Kavramlar: Tam vs. Dar Mükellefiyet — Kim dar mükellef sayılır ve hangi gelirler vergilenir?

3. Kira Gelirleri (GMSİ): Konut ve İş Yeri Ayrımı — Stopaj, beyan ve istisna eşiği; kim neyi keser?

4. Borsa Kazançları (Al-Sat) ve Temettü — BİST hisse satış kazancı, fonlar, temettü stopajı ve beyan.

5. Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (ÇVÖA) — Pratik etki ve uyarılar.

6. Ülke Senaryoları — Almanya, BAE gibi ülkeler için genel yol haritası

7. Sık Yapılan Hatalar ve İpuçları — Beyan, belge ve oran takibi.

8. SSS — En çok sorulan 5 soru.

9. Özet Tablo — Gelir türü/stopaj/beyan/özel notlar.

10. Sonuç ve Kontrol Listesi —

İkametgahı Yurtdışında Olanlar İçin Türkiye’de Vergi (2025)

Son güncelleme: 19 Ağustos 2025
Yasal uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir; kişisel danışmanlık değildir. Kişisel danışmanlık için bize ulaşabilirsiniz.

Giriş: Konu ve Kimin İçin?

Yurtdışında yaşıyor ve ikametgâhınızı da bulunduğunuz ülkeye taşıdıysanız, Türkiye’de elde ettiğiniz kira, borsa kazancı (al-sat) ve temettü gelirlerinin vergisel kaderi “dar mükellefiyet” kurallarıyla belirlenir. Bu yazı, 2025 güncel çerçevesiyle hangi gelir nerede ve nasıl vergilenir sorusuna sade cevaplar verir.

Temel Kavramlar: Tam vs. Dar Mükellefiyet

• Dar mükellef: Türkiye’de yerleşik olmayan (ikametgâhı olmayan veya yılda 6 aydan az kalan) kişiler; sadece Türkiye kaynaklı gelirleri üzerinden Türkiye’de vergilendirilir. Çalışma/oturma izniyle uzun süredir yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları da bu kapsamdadır.

• Türkiye kaynağı: Gelirin kaynağı Türkiye ise (örneğin Türkiye’deki evden kira, Borsa İstanbul işlemleri, Türk şirketinden temettü) vergileme kural olarak Türkiye’dedir. ÇVÖA varsa öncelik sözleşme hükümlerine göre belirlenir.

Kira Gelirleri (GMSİ): Konut ve İş Yeri Ayrımı

1) İş yeri kiraları (stopaj var):

• Vergi kesintisi yapmaya mecbur kişi/kurumlar (GVK 94 kapsamı) iş yeri kiralarında brüt tutar üzerinden stopaj yapar. 2025 rehberine göre beyanın nasıl olacağı ve stopaj yükümlüsü kiracı tarafı net açıklanır; stopaj yapılmış iş yeri kiraları tutarı ne olursa olsun dar mükellef açısından yıllık beyana konu edilmez.

2) Konut kiraları (genelde stopaj yok):

• Kiracının stopaj yükümlüsü olmadığı konut kiralarında, dar mükellef malikin beyan yükümlülüğü doğabilir. 2025 yılı için konut kira istisnası eşiği rehberde 47.000 TL olarak yer alır; istisna sonrasına ilişkin beyan ve gider yöntemleri (götürü/gerçek) de belirtilidir.

Kısa not: “Tamamı tevkifatla vergilendirilmiş” GMSİ’ler (ör. iş yeri) için beyanname verilmez; stopajsız veya kısmen stopajlı konut kiralarında ise istisna ve sınırlar kontrol edilir.

Borsa Kazançları ve Temettü

1) Hisse senedi al-sat kazancı (Borsa İstanbul)

• BİST’te işlem gören (menkul kıymet yatırım ortaklığı (MKYO) hariç) hisse senetlerinin satış kazançlarında stopaj oranı %0 olup, aracı kurumlar üzerinden yapılan işlemlerde bu stopaj nihai vergilemedir; ayrıca yıllık beyan gerekmez. (BİST dışı pay satışları ve özel durumlar farklılık gösterebilir.)

2) Temettü (kâr payı) gelirleri

• 22 Aralık 2024 itibarıyla, tam mükellef kurumların dağıttığı kâr paylarında stopaj oranı %15’tir (önce %10’du). Uygulama, ödeme (nakden/hesaben) 22.12.2024 ve sonrası için geçerlidir. ÇVÖA kapsamındaki dar mükellef pay sahiplerinde anlaşma oranları %15’ten düşük ise sözleşme hükümleri uygulanabilir.

Pratik: Türkiye’de %15 stopaj kesilen temettü, birçok ÇVÖA’da %5–15 bandına inebilir. Anlaşma oranını ve yerleşiklik belgesi ibraz şartlarını şirketiniz/aranızdaki aracı kurumla teyit edin. (Dışişleri Bakanlığı)

3) Yatırım fonları ve diğer menkul kıymetler

• 2024 sonu ve 2025’te yatırım fonlarında edinim tarihine göre stopaj oranları kademeli artırıldı; birçok fon için 01.11.2024–31.01.2025 arasında %10, 01.02.2025–08.07.2025 arasında %15, 09.07.2025 ve sonrası edinilenlerde genel olarak %17,5 uygulanır. “Hisse senedi yoğun” TL fonlarda %0 istisnası devam etmektedir. (Ayrıntılar fon türüne göre değişir.)

Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (ÇVÖA)

Türkiye’nin çok sayıda ülke ile ÇVÖA’sı vardır. Bu anlaşmalar temettü, faiz ve bazı royalty gelirlerinde stopaj oranını düşürebilir ve “nerede vergilenecek?” sorusuna öncelik tanır. Anlaşmanın maddeleri ve yerleşiklik belgesi ibrazı kritik önemdedir; aksi halde iç hukuk oranları uygulanır. Resmî anlaşma durumu ve listeyi Dışişleri/İdare kaynaklarından kontrol edin.

Ülke Senaryoları

• Almanya’da yerleşik yatırımcı: Türkiye’deki iş yeri kirası stopajla nihai vergilenir, beyan gerekmez. Konut kiralarında istisna ve beyan sınırı kontrol edilir. Türkiye’deki BİST hisse satış kazancı %0 stopajla nihai; temettüde ÇVÖA oranı (şirketteki pay oranı vb. koşullara göre) iç hukuktaki %15’ten düşebilir. Belgeleri ibraz edin.

• BAE’de yerleşik yatırımcı: Borsa al-sat kazançları için Türkiye’de nihai stopaj uygulaması (BİST %0) sürer; Türkiye kaynaklı temettülerde iç hukuk %15, anlaşma varsa düşebilir. Kira gelirinde konut/iş yeri ayrımı ve stopaj/beyan akışı aynıdır.

Sık Yapılan Hatalar ve İpuçları

• Hata: “Yurtdışında ikamet ediyorum; Türkiye’deki tüm gelirlerim vergiden muaftır.”
  Doğrusu: Dar mükellefler Türkiye kaynaklı gelirleri için Türkiye’de vergilenir.

• Hata: Temettüde her durumda %10 kesinti varsaymak.
  Doğrusu: 22.12.2024’ten beri %15; ÇVÖA oranı daha düşükse belgesiz uygulanmaz.

• Hata: Fon stopajlarını sabit sanmak.
  Doğrusu: Edinim tarihine ve fon tipine göre oran değişir; 2025’te genel oran birçok fon için %17,5’e çıktı; hisse yoğun fonlarda %0.

SSS

1) Yurtdışında ikamet ediyorum; Türkiye’deki kira gelirlerim için beyanname verir miyim?
İş yeri kiralarında stopaj yapıldıysa genelde beyan yok; konut kiralarında istisna ve sınırlar aşılırsa beyan var. Detaylar GİB rehberinde.

2) BİST’te hisse sattım. Al-sat kazancıma vergi çıkar mı?
Aracı kurum üzerinden BİST’te işlem gören çoğu hisse için stopaj %0 ve nihai; ayrıca beyan yok. Özel durumlar/farklı menkul kıymetler için oran değişebilir.

3) Temettüde yeni stopaj oranı nedir?
%15 (22.12.2024’ten beri). ÇVÖA oranı daha düşükse, gerekli belgelerle o oran uygulanabilir.

4) Yatırım fonlarından vergileme nasıl?
Fon türüne ve edinim tarihine göre değişir; 09.07.2025 ve sonrası edinimlerde çoğu fonda %17,5; hisse yoğun fonlarda %0.

5) ÇVÖA’dan nasıl yararlanırım?
Ülkenizle Türkiye arasındaki anlaşmayı kontrol edin, yerleşiklik belgesi gibi belgeleri ibraz edin; aracı kurumunuz/ödeme yapan şirket uygulayacaktır.

Özet Tablo (2025)

Bize Ulaşın

• Yurtdışında ikametgahınız var ama Türkiye’den gelir elde ediyorsanız vergi danışmanlığı ve beyanname hazırlama hizmetlerimiz için bize ulaşabilirsiniz.

• info@ozmconsultancy.com