Taşınmaz ve Makine Değerlemesi Nedir, Ne İşe Yarar?

Taşınmaz değerlemesi, gayrimenkullerin (arsa, konut, işyeri vb.) belirli bir tarih itibariyle piyasa değerinin uzman yöntemlerle belirlenmesidir. Benzer şekilde makine değerlemesi de fabrikalar, tesisler veya işletmelerdeki makina ve ekipmanların güncel değerinin tespit edilmesini ifade eder. Bu değer tespiti, bağımsız ve tarafsız uzmanlar tarafından uluslararası ve ulusal değerleme standartlarına uygun biçimde yapılır. Değerleme raporu, yalnızca bir fiyat tahmini değil, aynı zamanda bu değerin dayanaklarını ve kullanılan yöntemleri de içerir.

Değerleme ne işe yarar? Taşınmaz veya makine değerlemesi, ekonominin ve iş dünyasının birçok alanında kritik rol oynar. Örneğin:

• Bir gayrimenkulün alım, satım veya kiralanmasında, taraflar değerleme raporunu baz alarak adil bir fiyat belirleyebilirler. Benzer şekilde, bir şirket makine parkını satarken veya satın alırken makine değerleme raporları yol gösterici olur.

• Kredi ve ipotek işlemlerinde, bankalar taşınmazları teminat olarak kabul etmeden önce ekspertiz raporu isterler. Bu sayede teminatın gerçek piyasa değeri belirlenir ve kredi riski hesaplanır. Özellikle konut kredilerinde (ipotekli kredilerde) ve ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirmede değerleme zorunlu bir adımdır.

• Finansal raporlama ve şirket işlemlerinde, işletmeler varlıklarının güncel değerini bilmek zorundadır. Örneğin halka açık şirketler ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerindeki taşınmazların değerini düzenli olarak raporlarlar. Bir şirket birleşmesi, devralma (M&A) veya bölünme söz konusuysa, şirket aktiflerinde bulunan gayrimenkullerin ve makinaların değerlerinin tespiti gerekir.

• Vergilendirme ve hukuki uyuşmazlıklarda, değerleme raporları önemli delil teşkil eder. Örneğin emlak vergisi matrahının tespitinde, kamulaştırmalarda bedel belirlenmesinde veya miras taksiminde gayrimenkullerin değerlemesi gereklidir. Mahkemeler de tapu iptali-tescil davaları, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) veya boşanma halinde mal paylaşımı gibi durumlarda bilirkişi aracılığıyla taşınmaz değerlemesi yaptırır.

Özetle, taşınmaz ve makine değerleme faaliyeti; satış, satın alma, kiralama, kredi temini, sigorta, kamulaştırma, vergilendirme, sermaye artırımı, şirket birleşme/bölünmeleri gibi çok geniş bir yelpazede doğru kararlar alınmasını ve yasal gerekliliklerin yerine getirilmesini sağlar.

Hangi Durumlarda Değerleme Zorunludur?

Türkiye mevzuatında belli durumlarda taşınmaz veya makine değerleme raporu alınması zorunlu tutulmuştur. Aşağıda, önemli zorunlu değerleme gerektiren halleri ve yasal dayanaklarını özetledik:

• Şirkete Ayni Sermaye Konulması (Anonim ve Limited Şirketler): Bir anonim şirket veya limited şirket kuruluşunda ya da sermaye artırımında, nakit dışındaki varlıklar (örneğin taşınmaz, makine, patent vb.) sermaye olarak konulacaksa, Türk Ticaret Kanunu (TTK) 343. madde uyarınca bu varlıkların değerinin mahkemece atanacak bilirkişiler tarafından tespit edilmesi zorunludur. Şirket merkezinin bulunduğu yer Asliye Ticaret Mahkemesi’ne başvurularak açılan aynî sermaye değer tespiti davası sonucunda, uzman bilirkişilerin hazırladığı rapordaki değerler esas alınarak sermaye tescil edilir. Bu uygulama, şirket sermayesinin korunması ve alacaklıların haklarının gözetilmesi için getirilmiştir.

• Birleşme, Bölünme ve Şirket Satın Alma: TTK ve ilgili düzenlemeler uyarınca, şirket birleşmeleri veya bölünmelerinde de değerleme zorunludur. Bir anonim veya limited şirket, başka bir şirketle birleşirken veya bölünürken, taraf şirketlerin malvarlıklarının ve özkaynak değerlerinin tespiti için uzman raporu gerekir. Bu raporlar genellikle bağımsız denetim kuruluşları veya mahkeme bilirkişileri tarafından hazırlanır ve birleşme sözleşmesinin adil olup olmadığını ortaya koyar. Ayrıca, TTK m.408’e göre önemli miktarda şirket varlığının toptan satışı genel kurul onayına tabi olup, burada da satış bedelinin belirlenmesinde bağımsız bir değerleme raporu fiilen zorunlu hale gelebilir (özellikle halka açık şirketlerde SPK mevzuatı gereği).

• Şirketin Kuruluştan İtibaren 2 Yıl İçinde Kuruculardan Mal Alımı: 6102 sayılı TTK’nın getirdiği bir yenilik, şirket kuruluşunu izleyen ilk iki yıl içinde, şirketin kurucularından veya onlarla ilişkili kişilerden önemli miktarda varlık satın alınması halinde devreye girer. Eğer şirket sermayesinin %10’unu aşan tutarda bir varlık, kuruluşu takip eden 2 yıl içinde kuruculardan satın alınıyorsa, bu işlem için genel kurul kararı ve bilirkişi değerleme raporu aranır. Bu düzenleme, eski uygulamadaki kötüye kullanımları önlemek amacıyla konmuştur (kurucuların şirkete yüksek bedelle mal satmasını engellemek için). Mahkemece atanacak bilirkişi raporu, satın alınan gayrimenkul, makine veya işletmenin gerçek değerini belirler ve genel kurul bu rapora dayanarak onay verir. (TTK md. 356 ve ilgili maddeler.)

• Sermaye Piyasası Mevzuatına Tabi İşlemler: Halka açık şirketler ile sermaye piyasası kurumları, gayrimenkul ve diğer sabit varlık işlemlerinde SPK düzenlemelerine tabidir. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), 11.04.2018 tarihli İlke Kararı ile halka açık ortaklıkların değerleme faaliyetlerine ilişkin esasları belirlemiştir. Örneğin, halka açık bir şirket büyük tutarda bir gayrimenkulü satın alacak, satacak veya ilişkili taraflara devredecekse SPK mevzuatı gereği SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketinden rapor alması zorunludur. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) gibi emlak portföyü yöneten anonim şirketler, portföylerindeki taşınmazlar için her yıl bağımsız değerleme raporu hazırlatmak ve kamuya açıklamak durumundadır. GYO’lar ayrıca satın alacakları veya satacakları önemli gayrimenkuller için en az iki ayrı değerleme şirketine rapor hazırlatırlar ve bu raporlar olmadan işlem yapamazlar (SPK Tebliği III-48.1 hükümleri).

• Şirketin Finansal Durumunun Tespiti (TTK 376 Uygulaması): Şirketlerin sermaye kaybı veya borca batıklık durumunda alınacak önlemlere ilişkin TTK 376. madde uygulamasında da değerleme devreye girer. Özellikle, şirket özkaynaklarının eksiye düşmesi durumunda hazırlanan ara bilançoda, şirketin gayrimenkullerinin güncel değerleriyle dikkate alınması sağlanabilir. SPK’nın 10.04.2014 tarihli kararı uyarınca, TTK 376 bilançosunda yer alan duran varlıklardan gayrimenkul niteliğinde olanların değeri, SPK’nın yetkilendirdiği gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından belirlenmelidir. Diğer maddi duran varlıklar ile maddi olmayan duran varlıklar da uzmanlarca değerlendirilir. Bu sayede, şirketin varlıklarının piyasa değeri hesaplara yansıtılarak sermaye kaybının derecesi netleştirilir ve iflasın önlenmesi için gereken tedbirler doğru şekilde alınabilir.

• Bankalardan Kredi Alırken (Teminat Amaçlı Değerleme): Bankacılık mevzuatına göre, bankalar kredi verirken teminat aldıkları gayrimenkuller için değerleme raporu almak zorundadır. BDDK’nın “Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Değerleme Kuruluşlarının Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliği” uyarınca, bankalar teminat gösterilen taşınmazların değerini BDDK veya SPK tarafından listeye alınmış değerleme şirketlerine tespit ettirmelidir. Bu raporlar belli bir süre güncelliğini korur; piyasadaki dalgalanmalara göre bankalar gerektiğinde teminatları yeniden değerlettirir. Ayrıca yönetmelik, yüksek değerli gayrimenkuller için birden fazla rapor alınmasını şart koşar: Örneğin değeri 5 milyon TL’yi aşan bir gayrimenkul söz konusuysa 30 gün içinde iki ayrı şirketten ekspertiz raporu istenmeli; iki raporun sonuçları %10’dan fazla farklılık gösterirse üçüncü bir rapor daha alınarak en tutarlı iki değerin ortalaması esas alınmalıdır. Bu uygulama, özellikle büyük teminatlarda değerleme hatalarını en aza indirmeyi hedefler.

• Yabancı Uyrukluların Gayrimenkul Alım-Satımı: Türkiye’de 4 Mart 2019 tarihinden itibaren, alıcısı veya satıcısı yabancı uyruklu olan tüm gayrimenkul satış işlemlerinde “taşınmaz değerleme raporu” zorunlu belge haline getirilmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 15.02.2019 tarihli 2019/1 sayılı genelgesi ile getirilen bu düzenleme uyarınca, yabancı gerçek kişi taraf olduğunda satış işlemi öncesi SPK/BDDK lisanslı bir değerleme kuruluşundan rapor alınmalı ve rapor tapu işlem dosyasına konulmalıdır. Düzenlenen rapor en fazla 3 ay süreyle geçerli olup bu süre içinde gerçekleştirilen işlemlerde kullanılabilir. Bu zorunluluk, hem yabancı yatırımcıların şeffaf bir piyasa değerine göre işlem yapmalarını sağlamak hem de tapu harcı ve vergi matrahlarının gerçek değerden hesaplanmasını temin etmek amacı taşır. Nitekim, değerleme raporundaki değerden daha düşük bir bedel tapuda beyan edilememektedir. Türk vatandaşlığına geçiş için yapılan taşınmaz alımlarında da (örneğin vatandaşlık sınırı tutarında konut ediniminde) bu rapor zaten bir gereklilikti; 2019 itibariyle tüm yabancı satışlarına yayılmış oldu.

• Emlak Vergisi ve Rayiç Bedel İtirazları: Emlak Vergisi Kanunu gereği belediyeler, bina ve arazilerin asgari değerlerini takdir komisyonları marifetiyle yaklaşık her dört yılda bir belirler. Uygulamada bu değerlere göre emlak vergisi tahakkuku yapılır. Ancak bazı durumlarda mükellefler, belediyenin belirlediği rayiç değerlerin çok yüksek olduğunu iddia ederek itiraz veya dava yoluna gidebilir. Bu tür durumlarda, mükellefin iddiasını ispatlaması için bağımsız bir değerleme raporu önemli hale gelir. Özellikle yüksek emlak vergisine karşı vergi mahkemesinde dava açacak olanlar, taşınmazın gerçek piyasa değerini gösteren bir bilirkişi raporu talep edebilirler. Mahkeme, çoğu zaman kendi atadığı bilirkişi heyeti aracılığıyla (genellikle SPK lisanslı bir değerleme uzmanı veya üniversiteden uzmanlar) taşınmazın değerini tespit ettirir ve belediyenin belirlediği değerle kıyaslar. Dolayısıyla, bireyler açısından emlak vergisi itiraz davalarında değerleme raporu fiilen ihtiyaç haline gelmektedir. Benzer şekilde, kamulaştırma işlemlerine karşı açılan bedel artırımı davalarında veya kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespitine itirazlarda da gerçek değerin saptanması için uzman değerleme raporları kullanılmaktadır.

• Diğer Bireysel Durumlar: Bir evini satmak isteyen kişi, kanunen bir değerleme raporu almak zorunda olmamakla birlikte, doğru fiyat tespiti ve pazarlık gücü için gönüllü olarak ekspertiz raporu talep edebilir. Özellikle kurumsal gayrimenkul şirketleri veya danışmanlar, satış öncesi ekspertizle mülkün güncel piyasa değerini belirlemeyi tavsiye etmektedir. Bunun yanı sıra, sigorta yaptırırken yüksek değerli varlıklar için (bina, makine parkı, sanat eseri gibi) değerleme raporları kullanılabilir; zira sigorta bedelinin uygun belirlenmesi ve tazminat durumunda anlaşmazlık çıkmaması için tarafsız bir değer tespiti önemlidir. Yine, miras paylaşımı veya boşanma hallerinde mal değerlerinin belirlenmesinde taraflar anlaşamazsa, mahkeme sürecinde bilirkişi değerlemeleri yapılmaktadır.

Yukarıdaki maddeler özet niteliğindedir ve uygulamada başka özel durumlar da bulunabilir. Aşağıdaki tabloda önemli bazı senaryolar için değerleme zorunluluğu, hukuki dayanağı, kimin yapacağı ve periyodu özetlenmiştir:

(Not: Yukarıdaki tabloda belirtilen yasal dayanaklar ve periyotlar özet amaçlı olup, her bir durumun detaylı şartları ilgili kanun, tebliğ veya yönetmelikte ayrıntılı düzenlenmiştir.)

Değerleme Raporunu Kimler Hazırlayabilir?

Değerleme raporlarının yetkili ve uzman kişilerce hazırlanması, raporların güvenilirliği ve resmî geçerliliği açısından şarttır. Türkiye’de taşınmaz değerlemesi yapmaya yetkili kuruluş ve kişiler, ilgili mevzuatla tanımlanmıştır:

• SPK Lisanslı Değerleme Uzmanları ve Şirketleri: Sermaye Piyasası Kurulu, sermaye piyasasında faaliyet gösterecek gayrimenkul değerleme şirketlerini ve bu şirketlerin çalıştırdığı gayrimenkul değerleme uzmanlarını lisans ve listeleme yoluyla yetkilendirmektedir. SPK’nin Seri: VIII, No:35 sayılı Tebliği (yeni düzenlemede III-62.3 Tebliği) uyarınca belirlenen kriterleri karşılayan şirketler SPK’dan izin alarak “SPK lisanslı değerleme şirketi” unvanını kazanır. Bu şirketler bünyesinde, SPK’nın değerleme uzmanlığı sınavını geçip lisans almış Gayrimenkul Değerleme Uzmanları görev yapar. SPK lisanslı şirket raporları, halka açık ortaklıklarda, finansal raporlamada ve tapu işlemlerinde güvenilir raporlar olarak kabul görür. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) ise SPK Kanunu’nun 76. maddesi uyarınca kurulmuş, tüm lisanslı değerleme uzmanlarını çatısı altında toplayan bir meslek birliğidir.

• BDDK Yetkilendirilmiş Değerleme Kuruluşları: Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), bankalara değerleme hizmeti verecek şirketleri ayrıca yetkilendirmektedir. 01.11.2006 tarihli ve 26333 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelikle başlayan bu süreç, 2017’de güncellenen yönetmelikle devam etmiştir. Bankalar, kredi teminatı olarak alacakları gayrimenkuller için ancak BDDK listesinde yer alan şirketlerden hizmet alabilir. SPK lisanslı şirketlerin büyük çoğunluğu, gereken koşulları sağlayarak BDDK listesine de girmiştir. Nitekim ülkemizde SPK ve BDDK tarafından yetkili kılınan değerleme firmalarınca hazırlanan gayrimenkul değerleme raporları resmî işlemlerde geçerli kabul edilmektedir. Tapu işlemlerinde yabancılara yönelik değerleme raporları da doğrudan bu BDDK listesinde yer alan şirketler tarafından hazırlanmaktadır.

• Mahkemelerce Atanan Bilirkişiler: Bazı durumlarda (özellikle şirket kuruluşu ayni sermaye, adli ve idari davalar gibi) değerleme, mahkeme tarafından atanan bilirkişi heyetlerince yapılır. Bilirkişiler, ilgili konuda uzmanlığı olan kişiler arasından seçilir. Örneğin, bir taşınmazın mahkeme yoluyla değerinin belirlenmesi gerektiğinde, bilirkişi listesine kayıtlı gayrimenkul değerleme uzmanları, inşaat mühendisleri veya şehir plancıları görevlendirilebilir. Makine ekipman değerlemelerinde ise makine mühendisleri bilirkişi olarak atanabilir. Mahkeme bilirkişi raporlarının da bilimsel değerleme yöntemlerine dayalı olması ve gerekçeli şekilde hazırlanması gerekir. Özellikle ayni sermaye davalarında mahkeme, bilirkişinin kullandığı yöntemlerin uygunluğunu ve raporun tutarlılığını inceler; gerekirse ek rapor isteme yetkisine sahiptir.

• Makine ve Ekipman Değerleme Uzmanlığı: Taşınmaz dışındaki sabit varlıkların (örneğin fabrikalardaki üretim makineleri, araç filoları, gemiler, uçaklar vb.) değerlemesi için de uzmanlık gerekir. SPK, 03.10.2019 tarihli kararı ile makine ve ekipmanların değerlemesini yapacak kuruluşlar için ek şartlar belirlemiştir. Buna göre SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri, bünyelerinde en az bir makine mühendisi ve gerekli sermaye piyasası lisansına sahip personel bulundurmak koşuluyla makine-ekipman değerleme hizmeti verebilirler. Bu sayede, örneğin bir üretim tesisinin veya fabrika makine parkının değerlemesi, hem finansal analiz hem mühendislik bilgisi ile doğru şekilde yapılmış olur. Bankalar da kredi teminatı olarak spesifik bir makine veya hattı alacaksa, konusunda uzman bilirkişilerle çalışır. Makine değerleme raporları, genellikle gayrimenkul değerleme raporlarına benzer formatta hazırlanır ve piyasa yaklaşımları (ikinci el piyasa değeri, yeniden üretim maliyeti, ekonomik ömür vb.) dikkate alınır.

Sonuç olarak, taşınmaz ve makine değerlemesi hem kurumsal şirketler hem de bireyler için çeşitli durumlarda vazgeçilmez bir araçtır. Türkiye’de yürürlükteki yasa ve yönetmelikler; şirket kuruluşundan halka açık işlemlere, bankacılık uygulamalarından tapu işlemlerine kadar geniş bir alanda değerleme raporunu zorunlu tutmaktadır.

Değerleme raporlarının, yetkili ve lisanslı uzmanlarca hazırlanması şarttır ve bu raporlar ancak belirli bir süre güncelliğini korur. Düzenli aralıklarla veya işlemler bazında yenilenen değerlemeler sayesinde, hem piyasa şeffaflığı artmakta hem de vergisel ve finansal yükümlülükler hakkaniyete uygun şekilde yerine getirilmektedir. Bu kapsamlı çerçevede hareket eden gayrimenkul ve makine değerleme sistemi, hem yatırımcıları hem de kamuyu koruyan önemli bir altyapı sunar.

Değerleme Hizmetleri Konusunda Detaylı Bilgi Almak için Bize Ulaşabilirsiniz.

info@ozmconsultancy.com